Text und Grafiken: Manuela Paganini & Simon Jacoby; Fotos: Elio Donauer

Plötzlich war es still an der Weststrasse. Wo stündlich 1000 Autos und 100 Lastwagen durchgefahren sind, entstand im Jahr 2010 über Nacht eine begehrte Wohnlage. Davor galt der «Auspuff der Nation» oder die «Pesttangente», welche den Verkehr durch die Stadt schleuste, als Problemlage. Wer hier eine Wohnung mietete, tat dies nur aus einem Grund: Die günstige Miete.

Was dann geschah, ist bekannt: Neben dem Seefeld wurde die Weststrasse zum neuen Symbol der Gentrifizierung in Zürich. So plötzlich wie der Verkehr aus dem Quartier verschwunden war, so plötzlich explodierten die Werte der Grundstücke. Wer davor im Besitz einer «Problemliegenschaft» war, wurde über Nacht reich. Viele der Besitzer*innen nutzten diese Situation, kündigten die Mietverhältnisse, sanierten die Wohnungen und vermieteten diese wiederum für ein Vielfaches weiter.

Seither sind zehn Jahre vergangen und was an der Weststrasse passiert ist, hat viele Menschen beschäftigt, Debatten in der Stadtentwicklung geprägt und Forschungsgruppen angezogen. Die Situation ist gut erforscht und diskutiert. Was bisher noch im Dunkeln lag, sind die Eigentumsverhältnisse des Bodens. Im Rahmen des mittels Crowdfunding finanzierten Rechercheprojekts «Wem gehört Zürich?» hat Tsüri.ch erstmals die vollständigen Daten beim Grundbuchamt per Bundesgerichtsurteil angefordert und ausgewertet. Die Ergebnisse liegen nun vor und beantworten Fragen nach den Eigentümer*innen mit den meisten Grundstücken, nach jenen mit den grössten Flächen und danach, wann die Parzellen zuletzt verkauft worden sind.

Viele natürliche Personen

Auf den ersten Blick ergibt sich ein ähnliches Bild wie an der Langstrasse. Auch dort besitzen viele verschiedene Personen und Firmen einzelne Parzellen. Weder an der Langstrasse, noch an der Weststrasse sind es einzelne grosse Player, welche viele Grundstücke besitzen und so von den gestiegenen Bodenpreisen im Alleingang profitieren.

Die total 75 bebauten Parzellen, welche direkt an der Weststrasse liegen, teilen sich 69 verschiedene Eigentümer*innen unter sich auf. Darunter befinden sich 43 natürliche und 23 juristische Personen. Nur 5 dieser 69 Parteien können mehr als eine Parzelle ihr Eigentum nennen. Dazu gehören die «Allreal Office AG» mit drei Grundstücken, gefolgt von der Gewerkschaft Unia, von Peter Friedli, der Stadt Zürich und Willy Robert Sanft mit je zwei Parzellen.

Eine weitere Erkenntnis, die sowohl an der Weststrasse als auch an der Langstrasse gilt: Wer die meisten Grundstücke besitzt, ist nicht zwingend auch flächenmässig auf dem Podest. Doch wer mehr Fläche besitzt, kann mehr Wohnungen oder Gewerberaum vermieten und profitiert damit mehr als von einer hohen Anzahl an Grundstücken. Flächenmässig sieht die Rangliste wie folgt aus:

Die Swisscanto Anlagestiftung besitzt ein grosses Grundstück (Weststrasse 40) mit vermieteten Wohnungen, die Fläche der Stadt Zürich verteilt sich auf zwei Grundstücke; auf dem grösseren steht ein Verwaltungsgebäude (Weststrasse 4), auf dem kleineren ein Wohnhaus (Weststrasse 18).

Seit 1921 im gleichen Besitz

Um die Bewegungen im Bodenmarkt präzise analysieren zu können, wären die Daten der sogenannten «Handänderungen» nötig. Diese zeigen an, wann ein Grundstück den oder die Eigentümer*in gewechselt hat. Im Unterschied zu anderen Kantonen publiziert der Kanton Zürich diese Daten aber weder im Amtsblatt, noch im Grundbuch. Auf Gesuch liefert das Grundbuchamt nur die jeweils letzte Handänderung. So zeigt sich, dass im Jahr 2007, also bevor die Weststrasse beruhigt worden ist, die grösste Anzahl der Grundstücke das letzte Mal gehandelt worden ist.

(Achtung: Was die Grafik nicht zeigt – weil dazu die Datengrundlage fehlt – ist, wann ein Grundstück zum Vorletzten Mal die Hand gewechselt hat. Rein theoretisch wäre es möglich, dass das Grundstück, welches 2020 das letzte mal verkauft wurde, auch die vorherigen 20 Jahre jährlich den oder die Eigentümer*in gewechselt hat. Dies wird in der Grafik nicht berücksichtigt).

Diese Grafik zeigt, dass nach der Beruhigung keine Wechsel der Eigentümer*innen im grossen Stil passiert sind. Aus der Sicht von jemandem im Besitz eines Stück Landes ist es auch wenig reizvoll, nach der Aufwertung zu verkaufen, wo doch genau diese viel höhere Mieteinnahmen und Renditen verspricht.

Einige der Eigentümer*innen haben ihr Grundstück an der Weststrasse schon seit einer gefühlten Ewigkeit nicht mehr verkauft. Verkehr hin, Aufwertung her. Die Parzelle, welche die «Jüdische Gemeinde Agudas – Achim Zürich» ihr Eigen nennt, ist seit 1921 in deren Besitz. Auch die Stadt Zürich hat ihre Grundstücke schon vor langer Zeit erworben und seither nicht mehr abgegeben, namentlich in den Jahren 1930 und 1935.

Das Quartier hat sich verändert

Dass die Bodenpreise sich verändern, wenn von heute auf morgen fast kein Verkehr mehr durch die Strasse braust, liegt auf der Hand. Warum das so ist, erklärt David Belart, Bauökonom bei Wüest Partner AG im Artikel zur Langstrasse. An Top-Lagen komme neben Angebot und Nachfrage ein zusätzlicher Preistreiber hinzu. Investor*innen würden hohe Preise zahlen, obwohl die Renditen durch das geringe Risiko eines Wertzerfalls tief seien. Im Gegenteil: Die Anleger*innen würden mit Wertsteigerungen belohnt.

Zahlen der Stadt Zürich zeigen, wie drastisch dieser Preisanstieg im Quartier Sihlfeld aussieht. Zwischen 2010 und dem dritten Quartal 2020 hat sich der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter bebauter Grundstücksfläche von 13’406 Franken auf 34’233 Franken fast verdoppelt, wie diese Grafik veranschaulicht.

Die steigenden Bodenpreise haben sich via steigender Mietpreise auch auf die Quartierbevölkerung ausgewirkt. Während die Bevölkerung im Quartier Sihlfeld bis zur Beruhigung der Weststrasse im Jahr 2010 leicht abgenommen hat, nimmt sie seither stetig zu. Daraus lässt sich schliessen, dass die Umwandlung der Weststrasse Auswirkungen auf das gesamte Quartier hat.

Nicht nur die Anzahl der Menschen im Quartier hat sich um das Jahr 2010 verändert, auch die soziodemografische Zusammensetzung ist nicht mehr die gleiche. Während der Anteil an Ausländer*innen stets abgenommen hat, stieg die Zahl der Schweizer*innen im Quartier immer weiter an. Wie Zahlen der Stadt Zürich zeigen, sind vor allem ärmere Menschen ohne einen Schweizer Pass weggezogen, während besserverdienende Schweizer*innen und Expats in die neu sanierten Wohnungen eingezogen sind. Gemäss einem Bericht der NZZ sank die Anzahl der dort wohnhaften Portugies*innen und Serb*innen stark, während viele Brit*innen an die Strasse zogen. Fazit des Artikels: «Gering qualifizierte Ausländer wurden tendenziell durch hochqualifizierte abgelöst.»

Diese Entwicklung der Aufwertung in Kombination mit der Verdrängung von Menschen durch das gestiegene Preisniveau nennt sich Gentrifizierung; und wäre zu verhindern gewesen. So lautet zumindest die vielfache Kritik an die Adresse der Stadt Zürich. Eine, die sich intensiv mit der Gentrifizierung an der Weststrasse auseinandergesetzt hat, ist die ETH-Forscherin Dr. Monika Streule.

An einem Spaziergang mit Tsüri.ch durch das Quartier erklärt sie, Gentrifizierung sei nichts natürliches, und auch kein rein wirtschaftlicher Angebots-Nachfrage-Prozess, sondern würde oft direkt durch politische Entscheidungen ausgelöst – weswegen die Politik auch Verantwortung für die Konsequenzen übernehmen müsste. Sie kritisiert, die Stadt Zürich hätte frühzeitig Boden und Liegenschaften an der Weststrasse kaufen müssen, oder zwischen Eigentümer*innen und Genossenschaften vermitteln sollen, um die Explosion der Mietpreise verhindern zu können. Schliesslich habe die Stadt bereits Jahre vor der Beruhigung gewusst, dass danach die Lage attraktiv für Anleger*innen und damit teurer werden würde. Doch die Stadt hat kein einziges Grundstück gekauft, sondern die bestehenden Eigentümer*innen in einem Brief aufgefordert, «sozialverträglich» mit der neuen Situation umzugehen. Dieses Schreiben, es ist bekannt, hatte keine grosse Wirkung.

Der zuständige Stadtrat Daniel Leupi unterstützt zwar grundsätzlich den Kauf von neuen Liegenschaften, dämpft im Interview mit Tsüri.ch aber auch die Erwartungen. «Wenn wir Privaten Land und Liegenschaften abkaufen, müssen wir in den allermeisten Fällen auch die damit verbundenen Renditen bezahlen und könnten im Anschluss dann keine günstigen Wohnungen anbieten.» An einer Veranstaltung von Tsüri.ch Anfang Dezember betonte Anna Schindler, Direktorin für Stadtentwicklung, die Stadt Zürich habe aus dem Beispiel Weststrasse ihre Lehren gezogen und wolle bei zukünftigen und ähnlichen Situationen den Prozess der Aufwertung offensiver begleiten.

In vielen Punkten gleichen sich die Lang- und Westtrasse: Die Eigentumsverhältnisse sind kleinteilig und divers, die Kritik an Pensionskassen, welche im Alleingang für die Gentrifizierung verantwortlich seien, greift zu kurz. An der Weststrasse zeigt sich aber eine Absurdität des Bodenbesitzes in Extremform: Wer hier günstig und im Lärm und Dreck der Autos gewohnt hatte, war von heute auf morgen nicht mehr willkommen. Und umgekehrt: Wer vor Jahrzehnten hier ein Grundstück gekauft hatte, wurde ohne aktives Zutun durch die den Entscheid der Verkehrsberuhigung von heute auf morgen reich.

Dieser Beitrag ist im Rahmen des Rechercheprojekts «Wem gehört Zürich» erschienen. Willst du diese Recherche ermöglichen? Dann darfst du gerne hier das Crowdfunding unterstützen oder Tsüri-Member werden.

Weitere Beiträge aus dem Rechercheprojekt:

• Exklusiv: Das sind die Besitzer*innen der Langstrasse
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• «Eine Rendite gibt es auch, ohne dass Menschen aus der Stadt getrieben werden»
• Weststrasse: Ein Gentrifizierungsspaziergang

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