Exklusiv: Das sind die Besitzer*innen der Langstrasse

Text und Grafiken: Manuela Paganini & Simon Jacoby

Wer wissen will, wem ein einzelnes Grundstück gehört, ruft das Grundbuchamt an. Wer wissen will, wem alle knapp 40’000 Grundstücke in der Stadt Zürich gehören, wird sich die Zähne ausbeissen. Und wer schliesslich wissen will, wer die Besitzer*innen der Langstrasse sind, braucht viel Zeit, Geduld, Geld und Argumentationsgeschick. Denn das kantonale Amt lässt pro Person täglich nur drei telefonische Abfragen zu, darf von Gesetzeswegen keine seriellen Auskünfte zulassen, darf gemäss Reglement Gebühren erheben und lässt hin und wieder auch mal Anfragen schlicht unbeantwortet (hier ein ausführlicher Artikel zur Thematik).

Das Grundbuch, das alle Daten zu den Eigentümer*innen umfasst, ist per Gesetz öffentlich. Doch das heisst noch lange nicht, dass es auch für alle und ohne Einschränkung zugänglich ist. Gesetzlich ist es zwar auf Bundesebene geregelt, doch die Umsetzung liegt bei den Kantonen, und diese gehen sehr unterschiedlich damit um. In verschiedenen Kantonen, wie dem Kanton Bern und Kanton Schwyz, ist das Grundbuch auf einer Webseite zugänglich, natürlich mit einem Captcha, um die verbotenen seriellen Abfragen zu verhindern. Nicht so im Kanton Zürich. Alleine für die Stadt Zürich gibt es elf zuständige Ämter. Eine Webseite mit dem Zugang zum öffentlichen Buch gibt es nicht.

Wem gehört Zürich? Diese Frage lässt sich derzeit nicht in ihrer Gesamtheit beantworten. Aber gestützt auf ein Bundesgerichtsurteil aus dem Jahr 2000, erzwungen von einem Basler Journalisten, erklärt sich das Grundbuchamt Aussersihl bereit, die «Eigentümerauskunft» für alle Parzellen an der Langstrasse zu liefern. Bearbeitungszeit: drei Wochen; Kostenpunkt: knapp 500 Franken. Das Dossier ist 32 Seiten dick und wird per Post geliefert.

Dieses Dossier alleine lässt aber noch keine genauen Aussagen zu. Erst müssen die Daten digitalisiert, strukturiert, dann bereinigt, sortiert und schliesslich analysiert und interpretiert werden. Nur mit dieser aufwändigen Auswertung kann die Frage nach den Besitzverhältnissen beantwortet werden.

Die Besitzverhältnisse

Die Langstrasse wandelt sich rasant. In keinem Zürcher Quartier haben die Grundstücke so viel an Wert gewonnen wie im Langstrassenquartier. Gegenüber dem Jahr 2010 ist der aktuelle Medianwert der Grundstücke mehr als doppelt so hoch. Die Häuser an der Langstrasse sind zu lohnenden Investmentobjekten geworden.

Doch wer denkt, die Langstrasse werde von einigen wenigen Immobilien-König*innen kontrolliert, irrt. Wer denkt, die Langstrasse gehöre ausschliesslich grossen Rendite-getriebenen Firmen und Pensionskassen, irrt ebenso. Der Bodenbesitz zwischen der Badenerstrasse und dem Limmatplatz ist extrem zerstückelt und aufgeteilt zwischen Privatpersonen, Stockwerkeigentümer*innen, Genossenschaften, der öffentlichen Hand und ja, auch einigen Pensionskassen. Ganze 87 Eigentümer*innen teilen sich die insgesamt 107 bebauten Parzellen unter sich auf.

Mit fünf Parzellen besitzt die öffentliche Hand, also die Stadt Zürich und deren Stiftung PWG, die meisten Grundstücke. Ihnen gehören nebst dem Kanzleischulhaus drei Wohn-, sowie ein Verwaltungsgebäude. Die grösste private Immobilieneigentümerin ist mit vier Grundstücken die in der Öffentlichkeit wenig bekannte Nelly und Paul AG (ausführlicher Bericht folgt). Drei weitere Parteien besitzen je drei Grundstücke: Urs Peter Humm, AM und Partner Immobilien AG und die Erben des Hösli Albert.

Warum gibt es an der Langstrasse so viele unterschiedliche Bodeneigentümer*innen? Warum dominieren keine grossen Anleger*innen und Firmenkonglomerate? Diese Frage führt zurück ins vorletzte Jahrhundert, rund um die Zeit, als Aussersihl noch eine eigenständige Gemeinde war. Erst im Jahr 1893 wurde Aussersihl zu einem Quartier der Stadt Zürich, die heutigen Stadtkreise 4 und 5. Damals vor der Industrialisierung gab es keine Bahnlinie, keinen Güterbahnhof, keine italienischen Gastarbeiter*innen, keine Industrie an der Limmat, keine Escher Wyss Fabrik und schon gar kein Ausgehviertel. In Aussersihl wurden Tierkadaver vergraben, Verbrecher*innen an den Galgen gehängt, Zürcher Miliztruppen hatten hier ihr Lager und Landwirt*innen ihr Zuhause. Erst mit der Eröffnung der Bahnlinie von Zürich nach Baden im Jahr 1847 und dem Aufkommen der Industrie begann sich das Quartier schnell zu entwickeln.

Zurück zu den vielen kleinen Grundstücken und den vielen verschiedenen Eigentümer*innen.

Wer vererbt und mehr als ein Kind hat, teilt das Eigentum in der Regel auf. Genau so ist es im Langstrassenquartier geschehen, wie der Quartierkenner und langjährige Geschäftsführer des Zürcher Mieterverbands, Niggi Scherr, erzählt. Durch das Vererben seien die Parzellen immer schmaler geworden: «Hosenträger-Parzellen hat man diese Grundstücke genannt, weil sie wie Hosenträger seitwärts von der Strasse wegführen.» Daher rühren noch heute die vielen schmalen Häuser mit unterschiedlichen Eigentümer*innen. Diese Struktur habe lange bremsend auf die Gentrifizierung gewirkt, grossflächige Aufkäufe von Liegenschaften für grosse Renditeprojekte waren dadurch nicht möglich.

Doch irgendwann verloren die Eigentümer*innen der Liegenschaften den Bezug dazu. «Früher wurden die Erdgeschosse oft gewerblich genutzt», so Scherr. Die Gewerbler*innen hätten die Häuser besessen und auch darin gewohnt. Doch deren Nachfahren wollten die dort ansässigen Gewerbe immer seltener weiterführen, zogen aus dem Quartier weg und hatten andere Ziele mit dem Grundbesitz: Sie wollten Geld verdienen.

Dies sei zum Beispiel auch das Schicksal des Grundstücks an der Langstrasse 84, welches im Besitz einer Erbengemeinschaft ist. In diesem Neubau gibt es heute Wohnungen, im Erdgeschoss verkauft das Hiltl vegetarische Speisen. Früher gab es dort Gewerbe im Parterre, oben wohnte die Familie. Bekannt wurde das Kleidergeschäft «Perla Mode» spätestens mit seiner Schliessung, nachdem der Gewerbler das Textilgeschäft altershalber aufgeben musste. Die Erben übernahmen, wie Scherr ausführt, und Kulturschaffende durften die Räumlichkeiten zwischennutzen. Danach baute die Erbengemeinschaft einen Neubau und seit 2017 ist dieser wieder vermietet. Dass mit dem Hiltl ausgerechnet ein schickes vegetarisches Restaurant anstelle des Kulturraums trat, sorgte für Empörung an der Langstrasse. Das Restaurant wurde zu einem Symbol für die Aufwertung der Langstrasse auf Kosten der Kultur.

Die Langstrasse 84 ist ein Beispiel unter vielen. Durch die zahlreichen unterschiedlichen Eigentümer*innen gibt es kein koordiniertes Vorgehen, was die Schicksale der Liegenschaften betrifft, doch das Resultat ist meist dasselbe. Prägend für die Langstrasse ist nicht nur, wer wie viele Grundstücke besitzt, sondern auch wie gross diese Grundstücke sind. Also: Wem gehört die grösste Fläche der Langstrasse?

Mit Abstand am meisten Boden besitzt die öffentliche Hand. Rund die Hälfte davon macht jedoch der Platz um das Kanzleischulhaus aus.

Aus dieser Grafik können nun die Grossgrundbesitzer*innen ausgelesen werden; und damit auch die reichsten Menschen der Langstrasse. Denn: Wer die meisten Quadratmeter besitzt, hat das grösste Vermögen. Und wer an der Langstrasse Boden besitzt, dessen Vermögen ist in den vergangenen Jahren stetig gewachsen: Seit 1991 hat sich dort der mittlere Quadratmeterpreis verdreifacht. Gemäss den aktuellen Zahlen beträgt der Median der veräusserten Grundstücke 31’500 Franken.

Alle Grundstücke an der Langstrasse ergeben zusammen eine Fläche von total 56’000 Quadratmetern, was einen ungefähren und hypothetischen Marktwert von 1,4 Milliarden Franken ergibt.

Dass die Bodenpreise in der Stadt Zürich steigen, steht ausser Frage. Doch warum ist das eigentlich so? Laut David Belart, Bauökonom bei Wüest Partner AG, komme an Top-Lagen wie der Langstrasse neben Angebot und Nachfrage ein zusätzlicher Preistreiber hinzu. Investor*innen würden hohe Preise zahlen, obwohl die Renditen durch das geringe Risiko tief seien. Denn: Dafür würden die Anleger*innen mit Wertsteigerungen belohnt. Belart: «Häufige Handänderungen haben keinen Einfluss auf die Preise, im Gegenteil: die Grundstückgewinnsteuer sorgt dafür, dass dies unattraktiv ist.»

Nach all den Zahlen nun zurück zur obigen Grafik mit den Grossgrundbesitzer*innen der Langstrasse.

Es ist nicht etwa eine unbekannte Briefkastenfirma aus Zug, es ist auch kein Milieu-Baron, ebenso wenig eine alteingesessene Familie. Die grösste Fläche und somit das grösste Vermögen besitzt die öffentliche Hand. Alleine das Kanzleischulhaus misst knapp 7000 Quadratmeter, total ist die öffentliche Hand im Besitz von knapp 8400 Quadratmetern Langstrasse. An zweiter Stelle folgt die Genossenschaft Kalkbreite mit der sich in Bau befindenden Siedlung Zollhaus.

Danach folgt die aggregierte Schar an Stockwerkeigentümer*innen, die jedoch auf fünf Gebäude verteilt sind, dann die Credit Suisse Funds AG, der Migros Genossenschafts Bund und die AXA Leben AG. Dass die Schweizer Grossbank die drittgrösste Bodeneigentümerin an der Langstrasse ist, war der Sprecherin selber nicht bewusst, obwohl das Asset Management der Credit Suisse die Eigentumsverhältnisse in Umgebung der eigenen Liegenschaften stets im Blick habe.

Es zeigt sich: Unter den Eigentümer*innen der grössten Flächen befindet sich keine einzige natürliche Person, im Gegensatz zu den meisten Grundstücken pro Partei. Hier dominieren die grossen Privaten, welche den Boden und die Liegenschaften als Anlageobjekt verstehen, abgesehen von der öffentlichen Hand und der Genossenschaft Kalkbreite.

Der aktive Markt

Bemerkenswert: Das Grundbuchamt liefert pro Parzelle das Datum des letzten Eigentümerwechsels mit. Die ganze Geschichte der sogenannten Handänderungen bleibt im Verborgenen, aber das letzte Kaufdatum ist ersichtlich: Total 73 Grundstücke sind in den vergangenen 20 Jahren verkauft worden; mehr als 10 Prozent aller Grundstücke haben alleine im Jahr 2011 die Hand gewechselt.

Warum so viele Wechsel in den vergangenen 20 Jahren, insbesondere im Jahr 2011?

Eine mögliche Erklärung dafür ist die Initiative über eine nationale Erbschaftsteuer. Sie hätte rückwirkend ab 2012 gegolten. Um diese Steuer zu umgehen, könnten viele wohlhabende Personen grosse Teile ihres Vermögens ihren Kindern als Schenkung vermacht haben.

Doch nicht alle langjährigen Eigentümer*innen wollten sofort von den hohen Marktpreisen profitieren und und ihre Parzellen verkaufen. Die «Genossenschaft ZFV-Unternehmung» beispielsweise besitzt ihre Fläche seit dem Jahr 1906. Darauf angesprochen teilt die Genossenschaft mit: «Das ist in der Tat ein spannender Fakt. Uns war nicht bewusst, dass wir die ältesten Liegenschaften-Besitzer an der Langstrasse sind.»

Eine weitere Erklärung für die vielen Handänderungen in den vergangenen 20 Jahren ist die Aufwertung der Langstrasse. Neben privaten Akteuren hat da auch die Stadt Zürich aktiv mitgeholfen.

Mit dem Projekt «Langstrasse PLUS» hat sie das Quartier ab dem Jahr 2001 aufgewertet. In der Medienmitteilung der Stadt zur Bilanz nach zehn Jahren heisst es: «Dringendstes Ziel war die rasche Verbesserung der öffentlichen Ordnung und Sicherheit im Quartier (Drogenhandel und -konsum, Sauberkeit, Kampf gegen Graffiti)». Die Langstrasse sei «lebenswerter, sauberer und sicherer» geworden. In der Folge zieht sich das Milieu mehr und mehr zurück. Nun wollen auch wohlhabende Menschen hier wohnen, die Bodenpreise steigen und die Grundstücke werden zum lukrativen Anlageobjekt.

Die Anwohner*innen

Die Langstrasse galt jahrelang als Sündenmeile, als schmutzige und gefährliche Strasse, wo Drogendealer*innen und Sexarbeiter*innen ihre teilweise illegalen Geschäfte anbieten. Heute hat das Milieu noch immer seinen Platz im Quartier, doch dieser Platz ist kleiner geworden. Steigende Mieten, städtische Aufwertungsmassnahmen («Langstrasse PLUS») und ein neues Publikum haben auch zu Verdrängung von Alteingesessenen geführt. Dies spiegelt sich auch im neuen «Quartierspiegel» der Stadt Zürich. Zwischen 1993, als die Langstrasse noch nicht zu den attraktiven Wohnlagen dieser Stadt zählte, bis ins Jahr 2019 sank der Ausländer*innenanteil im Quartier von 49 % auf 38 %.

Die Zeiten der mehrheitlich italienischen Gastarbeiter*innen, die auf engstem Raum und ohne Wohlstand rund um die Sündenmeile gewohnt haben, ist längst vorbei. Ebenso die Zeiten, als Aussersihl noch eine eigene Gemeinde mit zahlreichen Handwerks- und Gewerbebetrieben in den Erdgeschossen war. Doch auch heute ist die Langstrasse noch immer Milieu und Wohnort von wirtschaftlich schwächeren Menschen: Im Langstrassenquartier haben mehr als 40 Prozent der Bewohner*innen monatlich weniger als 3900 Franken zum Leben – das ist die Hälfte des mittleren Einkommens in der Stadt.

Geht es nach Anna Schindler, Direktorin für Stadtentwicklung, dürfte sich diese Bevölkerungsstruktur an der Langstrasse in Zukunft nicht gross verändern: «Für die kommenden Jahren sind keine grossen Bauprojekte bekannt, weshalb sich auch der Mix der Mieter*innen wohl nicht gross verändern wird.» Als Gegengewicht zu der Aufwertung der letzten Jahrzehnte wirke das Nachtleben, welches die Langstrasse als Wohnort für Familien oder für ältere Menschen unattraktiv mache.

Anna Schindler: «Die Europaallee ist gebaut, in den kommenden Jahren gibt es nicht mehr viel Potenzial.» Dies auch wegen den vielen verschiedenen Bodenbesitzer*innen. Weil der Boden meist privaten Eigentümer*innen gehört, sei der Spielraum für Innenverdichtung eingeschränkt. Die Stadt Zürich könne nur ein Anreizsystem für Eigentümer*innen schaffen. Dies mache es schwierig, günstigen Wohnraum zu schaffen, so die Direktorin Anna Schindler: «Die Stadt kann selber nur Rahmenbedingungen setzen, wir brauchen immer den Konsens mit den Bauträgerschaften, seien diese renditeorientiert oder gemeinnützig.» Wie auch in den vergangene Jahrzehnten wirkt die Kleinteiligkeit des Bodenbesitzes auch heute noch verlangsamend auf die Entwicklung der Langstrasse.

Dieser Beitrag ist im Rahmen des Rechercheprojekts «Wem gehört Zürich» erschienen. In den nächsten Tagen und Wochen werden weitere Artikel folgen. Willst du diese Recherche ermöglichen? Dann darfst du gerne hier das Crowdfunding unterstützen oder Tsüri-Member werden.

Redaktionelle Mitarbeit: Elio Donauer, Emilio Masullo, Sabeth Tödtli

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