UBS, ABZ und die Stadt: Ihnen gehört der Zürcher Wohnraum
Erstmals zeigt eine Auswertung des Zürcher Grundbuchs wer die grössten Eigentümer:innen von Wohnraum in Zürich sind. Eine Recherche von Tsüri.ch und dem WAV Recherchekollektiv.
Dass der Wohnungsmarkt in Zürich unter Druck steht, ist bekannt. Im aktuellen Wahlkampf überbieten sich Parteien von links bis rechts mit Lösungsansätzen. Nur eine Frage konnte bislang niemand beantworten: Wem gehört der Wohnraum in der Stadt?
In einer exklusiven Recherche haben Tsüri.ch und das WAV Recherchekollektiv Daten des Zürcher Grundbuchs ausgewertet. Dieser Datensatz zeigt erstmals auf, welche Akteur:innen den städtischen Wohnmarkt dominieren.
Denn Zürich ist eine Stadt der Mieter:innen, rund 92 Prozent aller Haushalte sind Mietwohnungen. Darum haben jene, die den Wohnraum der Stadt besitzen, einen grossen Einfluss auf jene, die in der Stadt leben.
Der Zürcher Wohnraum ist begehrt – und begrenzt. Offiziell gibt es in der Stadt Zürich knapp 20 Millionen Quadratmeter Wohnfläche.
Hier treffen hohe Investitionssicherheit, starke Nachfrage und sehr viel Kapital aufeinander. Das hat zur Folge, dass der Wohnraum rar, die Mieten teuer und das Thema Wohnen Sorge Nummer eins der Bevölkerung ist.
Bereits bekannt ist, dass kommerzielle Eigentümer:innen die meisten Wohnungen in der Stadt Zürich besitzen. In dieser Statistik haben sie den Privatpersonen im Jahr 2020 den Rang abgelaufen.
Die vorliegende Recherche geht jedoch noch einen Schritt weiter und bezieht sich nicht auf die Anzahl der Wohnungen, sondern auf deren Gesamtfläche. Hier stehen die Privaten noch immer auf dem ersten Platz (39,01 Prozent).
Der langfristige Trend ist jedoch deutlich: Der Besitz durch private Eigentümer:innen nimmt ab. Im Jahr 2025 gab es so viele Handänderungen wie noch nie in Zürich. Vor allem Privatpersonen verkauften ihr Wohneigentum – und dieses landete immer häufiger bei privaten Gesellschaften.
Letztere, darunter Banken, Pensionskassen und Versicherungen, machen auch beim Wohnflächenbesitz die zweitgrösste Gruppe aus (30,01 Prozent). Mit etwas Abstand folgen auf dem dritten Platz die Genossenschaften (17,5 Prozent), danach die öffentliche Hand (7,66 Prozent).
Der Blick ins Grundbuch zeigt: Das sind die grössten kommerziellen, genossenschaftlichen und öffentlichen Eigentümer:innen von Zürcher Wohnraum.
Die grössten Immobilienfirmen
Platz 1: Die UBS
Die UBS ist seit der Übernahme der Credit Suisse die grösste kommerzielle Besitzerin von Wohnraum. Die Grossbank besitzt alleine in der Stadt Zürich 477’636 Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht etwa 67 Fussballfeldern oder rund 122-mal der Fläche des Helvetiaplatzes.
Der Immobilienbesitz der UBS ist unterteilt in diverse Tochterunternehmen oder Vehikel, wie die Turintra AG oder die Zurimo «B» Immobiliengesellschaft. Beide Unternehmen gehören zur Grossbank.
Platz 2: Swiss Life
Die Swiss Life ist der grösste Schweizer Lebensversicherungskonzern und nimmt auch auf dem Zürcher Wohnungsmarkt eine dominante Rolle ein: Die Swiss Life besitzt 400'978 Quadratmeter Wohnfläche.
Platz 3: Zurich Insurance
Mit Zurich Insurance befindet sich ein zweiter Versicherungskonzern auf dem Podest der grössten kommerziellen Immobilienbesitzer. Das Unternehmen hält in Zürich 235'982 Quadratmeter Wohnfläche.
Auch die Zurich Insurance teilt ihr Immobilienportfolio in verschiedene Untergruppen auf. Dazu zählen die Zürich Lebensversicherungs-Gesellschaft AG oder auch die Zurich Invest AG.
Platz 4: AXA
Platz 5: Helvetia Baloise Gruppe
Platz 6: BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich
Platz 7: Anlagestiftung der Migros-Pensionskasse
Platz 8: Zürcher Kantonalbank
Platz 9: SBB
Platz 10: Pensimo
Das sind die grössten Genossenschaften
Platz 1: Die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ)
Die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ) ist gemäss eigenen Angaben die grösste Baugenossenschaft der Schweiz. Für Zürich deckt sich das mit den Zahlen des Grundbuchamts: Mit 313'644 Quadratmetern Wohnfläche ist sie die grösste Genossenschaft auf städtischem Boden. Das entspricht 44 Fussballfeldern oder 67-mal dem Albisriederplatz.
Die ABZ wurde 1916 von einer Gruppe Arbeiter:innen gegründet, da die Wohnungsknappheit während dem Ersten Weltkrieg die Arbeiterschicht besonders traf. Den Grundstein legten fünf Reihenhäuser an der Birchstrasse in Oerlikon.
Platz 2: Die Familienheim-Genossenschaft Zürich
Die Familienheim-Genossenschaft Zürich besitzt in Zürich 189'022 Quadratmeter Wohnfläche. Die gemeinnützige Genossenschaft wurde 1924 im Friesenberg-Quartier gegründet – mit dem Ziel, Wohnraum für kinderreiche Familien zu schaffen. Während der Wohnungsnot nach dem Ersten Weltkrieg war bezahlbarer Wohnraum für diese knapp.
Platz 3: Die Baugenossenschaft Glattal Zürich
Die gemeinnützige Baugenossenschaft Glattal Zürich wurde 1942 in Oerlikon gegründet und bis heute ist sie primär in den Zürcher Aussenbezirken und im Gatttal aktiv. Ihre 166'779 Quadratmeter Wohnfläche befinden sich hauptsächlich in den Quartieren Schwamendingen und Seebach.
Platz 4: ASIG Wohngenossenschaft
Platz 5: Baugenossenschaft Zurlinden
Platz 6: Gewerkschaftliche Wohn- und Baugenossenschaft GEWOBAG
Platz 7: Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof
Platz 8: Gemeinnützige Baugenossenschaft Limmattal (GBL)
Platz 9: Gemeinnützige Bau- und Mietergenossenschaft Zürich
Platz 10: Baugenossenschaft Sonnengarten
Das sind die grössten Akteur:innen der öffentlichen Hand
Platz 1 bis 3: Die Stadt Zürich
Die Stadt ist die grösste Eigentümerin von Wohnfläche in Zürich.
Zur Einordnung: Neben dem städtischen Wohnraum werden hier auch die Wohnflächen der PWG und der Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich (SAW) dazugezählt. Das sind die städtischen Stiftungen die am meisten Wohnraum besitzen. Zusammen kommen Stadt, PWG und SAW auf 1,3 Millionen Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht etwa 182 Fussballfeldern oder rund 204 Mal dem Bürkliplatz.
Damit besitzt die Stadt 2,7 Mal mehr Wohnfläche als die grösste private Eigentümerin, die UBS.
Die PWG und die SAW nehmen im Zürcher Wohnungsmarkt als grösste städtische Stiftungen besondere Rollen ein. Beide sind von der Stadt kontrolliert, mit einer eigenen Rechtspersönlichkeit. Sie werden zudem von der Stadt finanziell unterstützt in ihrem Zweck, preisgünstigen Wohnraum zu bieten. Dazu müssen sie dem Gemeinderat Rechenschaft ablegen. Hinweis: Die nachfolgenden Unternehmen sind alles öffentlich kontrollierte Institutionen und werden deshalb zur öffentlichen Hand gezählt.
Platz 4: Pensionskasse des Bundes PUBLICA
Platz 5: Evangelisch-reformierte Kirchgemeinde Zürich
Platz 6: Pensionskasse der Zürcher Kantonalbank
Platz 7: Kanton Zürich
Platz 8: Schweizerische Unfallversicherungsanstalt (SUVA)
Platz 9: Pensionskasse Schaffhausen
Platz 10: Pensionskasse Basel-Stadt
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Die Grundbuch-Recherche wurde finanziell unterstützt vom LokalHub, investigativ.ch, Recherche-Fonds der Gottlieb und Hans Vogt Stiftung sowie von JournaFONDS.
Redaktionelle Mitarbeit: Luca Obertüfer, Lukas von Blarer, Sabeth Tödtli.
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Balz Oertli ist Journalist beim und Mitgründer des WAV Recherchekolelktivs. Davor arbeitete er beim SRF. Balz liebt es, kritisch Fragen zu stellen und tief zu schürfen, hat aber auch gelernt, genau zuzuhören als Rechtsberater beim Solidaritätsnetz Bern und als Detention Associate beim IKRK in Genf. Er studierte Sozialanthropologie, Arabisch und Politikwissenschaften.
Aufgewachsen am linken Zürichseeufer, Master in Geschichte und Medienwissenschaft an der Universität Basel. Praktikum beim SRF Kassensturz, während dem Studium Journalistin bei der Zürichsee-Zeitung. Wissenschaftliche Mitarbeiterin in einem SNF-Forschungsprojekt zu Innovation im Lokaljournalismus. Seit 2021 Mitglied der Geschäftsleitung von We.Publish. Seit 2023 Redaktorin bei Tsüri.ch.
