Statt Leerkündigungen: Projekt will sozialverträglichen Umbau fördern
Nirgends wird so oft leergekündigt wie in der Stadt Zürich. Dieser Entwicklung gegensteuern will ein Projekt von Urban Equipe: Der Verein untersucht den Umbau in Etappen und zeigt, wie Bauunternehmen sozialverträglich sanieren können.
Kaum eine Woche vergeht ohne Leerkündigung: Alleine im vergangenen Monat berichtete Tsüri.ch über Fälle an der Manessestrasse, an der Kornhausstrasse, der Brahmsstrasse und zuletzt an der Konradstrasse. In keiner Schweizer Stadt wird mehr leergekündigt als in Zürich. Das zeigt eine Studie der Zürcher Kantonalbank aus dem Jahr 2024.
Der Vorgang scheint unaufhaltbar, Liegenschaft für Liegenschaft wird totalsaniert oder ganz abgerissen, während die Mieter:innen auf der Strecke bleiben. Dabei wäre es auch anders möglich. Durch den Umbau in Etappen kann mit den Anwohner:innen sozialverträglich umgegangen werden, auch wenn ganze Gebäude saniert oder neu gebaut wird. Ein Verfahren, das auch die Stadt immer wieder anwendet: Zuletzt bei der Siedlung Heiligfeld I im Sihlfeld.
Statt allen Mieter:innen gleichzeitig zu kündigen, werden die Liegenschaften in mehreren Phasen so umgebaut und verdichtet, dass möglichst alle Bewohner:innen innerhalb der Siedlung umziehen können.
Wie genau Etappierungen von Bauprojekten bestmöglich ablaufen, untersucht der Verein Urban Equipe, der zur Demokratisierung der Stadtentwicklung forscht.
Auch die Stadt beschäftigt sich damit
Sabeth Tödtli von Urban Equipe ist für das Projekt «Wohnungsbau schlau etappieren» zuständig. Dieses entstand vor gut einem Jahr im Rahmen eines Arbeitskreises. Finanziert wird es durch den Innovations-Booster «Future Urban Society».
Sie sagt, «ein Umbau könnte so geplant werden, dass die Bewohner:innen nicht die Leidtragenden sind». Zwar sei es aufwändiger und bedeute Stress für die Mieter:innen, da diese zum Teil sogar mehrfach umziehen müssten. «Aber wenn man genug früh vorausplant und die Bewohner:innen miteinbezieht, kann der Prozess viel sozialverträglicher ablaufen, als wenn man leerkündigt.»
Auch die Stadt Zürich beschäftigte sich im letzten Jahr mit dem Thema und gab die Studie «Bausteine für eine etappierte Erneuerung von Wohnsiedlungen» in Auftrag. Im Projekt von Urban Equipe gehe es darum, die Erkenntnisse aus dieser Studie zu nutzen und zu vertiefen. «Unser Fokus liegt dabei auf der Kommunikation mit der Mieterschaft und bei der Sozialverträglichkeit», erklärt Tödtli.
Kann ich mir die neuen Mieten noch leisten?
Es habe sich herausgestellt, dass die rechtzeitige Kommunikation der neuen Mietpreise einer der wichtigsten Faktoren sei. Dies sei entscheidend darüber, ob die Mieter:innen bei einem Umbau in der Siedlung blieben oder wegzögen. «Für sie ist es vor allem wichtig zu wissen, ob sie sich die neuen Wohnungen noch werden leisten können», sagt Tödtli. «Wenn das nicht garantiert ist, schauen sich die Mieter:innen nach anderen Optionen um.»
Obwohl es für das Vertrauen der Bewohner:innen zentral ist, kommunizieren die wenigsten Vermieter:innen die neuen Mietzinsen frühzeitig.
Weshalb das so ist, möchte der Zürcher Hauseigentümer Verband (HEV) nicht beantworten. Tödtli meint, es gebe dafür verschiedene Gründe: «Einerseits hat es mit ihrer Kostenrechnung zu tun, sie wollen sich nicht zu früh festlegen.» Aber auch Profitmaximierung spiele natürlich eine Rolle. «Sozialverträglichkeit steht für Hauseigentümer:innen nicht unbedingt an oberster Stelle, auch nicht bei Bauprojekten in Etappen».
Generell unterstütze der HEV den Umbau in Etappen, wie er auf Anfrage schreibt. Bauprojekte von Mitgliedern des Hauseigentümerverbands würden sogar häufig so ablaufen, da die Besitzer:innen oft selbst in ihren Wohnungen wohnten, erklärt der Medienverantwortliche Luca Roncoroni.
«Damit kommt eine Leerkündigung und Gesamtsanierung oder ein Ersatzneubau gar nicht infrage, da der Eigentümer dann für sich selbst eine temporäre Alternative suchen müsste», schreibt er. Die meisten Mitglieder des HEV seien private Eigentümer:innen von Wohnungen, Einfamilienhäusern oder Mehrfamilienhäusern.
Gute Kommunikation mit den Mieter:innen sei das Wichtigste
Dass alle Eigentümer:innen mitziehen, sei essenziell, meint Sabeth Tödtli. «Wir kommen nicht aus dieser Krise, wenn die Privaten keine Verantwortung übernehmen.»
Es scheitere aber nicht nur am fehlenden Willen. «Immer wieder erreichen uns Eigentümer:innen, die eigentlich sozialverantwortlich bauen wollen», meint sie. Das Anliegen sei da, doch es mangle an Anlaufstellen und Fachpersonen. Den Prozess für die Mieter:innen erträglich zu gestalten, sei eine schwierige Aufgabe, die viel Koordination erfordere.
Zwar werde bereits heute schon oft in Etappen umgebaut, das habe aber auch andere Gründe. «Zum Beispiel, weil ein Projekt zu gross ist, um es in einem Mal zu machen», sagt sie. «Meistens wohnen dann am Schluss aber nur noch wenige der ursprünglichen Mieter:innen dort», sagt Tödtli.
«Wenn eine Eigentümerin einen Umbau in Etappen ankündigt, klingt das zunächst immer sehr gut, dann schaut man vielleicht nicht mehr so genau hin», sagt Tödtli, aber oft laufe dann einiges schief.
«Zum Beispiel wird den Mieter:innen oft sehr lange im vor heraus gekündigt», in der Immobilienbranche gelte das als sozialverträglich. «Doch damit wälzt man die Aufgabe eigentlich vor allem an die Mieter:innen ab», sagt sie. «Wenn sie dem Prozess nicht vertrauen, ziehen viele der Anwohner:innen in dieser Zeit weg. Das Quartier macht man damit kaputt».
Viele dieser Punkte hätten sie in den vergangenen Monaten in Gesprächen mit Mieter:innen, Eigentümer:innen und dem Mieterinnen- und Mieterverband aufarbeiten können.
«Nun geht es darum, dieses Wissen zusammenzutragen und unter die Leute zu bringen», sagt Tödtli. «Wir wollen ein Bewusstsein dafür schaffen, dass Wohnungsumbau anders möglich ist – auch für die Privaten.»
Im Wohnbrief vom 10. Juni findest du News und Tipps zu Wohnthemen in Zürich.
Unsere Community ermöglicht den freien Zugang für alle. Dies unterscheidet uns von anderen Medien. Wir begreifen Journalismus nicht nur als Produkt, sondern auch als öffentliches Gut. Unsere Artikel sollen möglichst vielen Menschen zugutekommen. Mit unserer Berichterstattung versuchen wir das zu tun, was wir können: guten, engagierten Journalismus. Alle Schwerpunkte, Berichte und Hintergründe stellen wir dabei frei zur Verfügung, ohne Paywall. Gerade jetzt müssen Einordnungen und Informationen allen zugänglich sein. Was uns noch unterscheidet: unsere Leser:innen. Sie müssen nichts bezahlen, wissen aber, dass guter Journalismus nicht aus dem Nichts entsteht. Dafür sind wir sehr dankbar. Mittlerweile sind 2000 Menschen dabei und ermöglichen damit den Tsüri-Blick aufs Geschehen in unserer Stadt. Damit wir auch morgen noch unseren Journalismus machen können, brauchen wir mehr Unterstützung. Unser nächstes Ziel: 2500 – und mit deiner Beteiligung können wir es schaffen. Es wäre ein schönes Zeichen für Tsüri.ch und für die Zukunft unseres Journalismus. Mit nur 8 Franken bist du dabei!
Sofies Begeisterung für die Medienbranche zeigt sich in ihren diversen Projekten: Sie leitete den Zeitungs-Kurs im Ferienlager, für die Jungen Jorunalist:innen Schweiz organisiert sie seit mehreren Jahren das Medienfestival «Journalismus Jetzt» mit. Teilzeit studiert sie an der ZHAW Kommunikation. Zu Tsüri.ch kam sie zunächst 2022 als Civic Media Praktikantin. 2024 kehrte sie dann als Projektleiterin und Briefing-Autorin zurück und momentan macht sie als erste Person ihr zweites Tsüri-Praktikum.
