Wem nützt die Zwischennutzung?

Seit ich als Studentin in die Stadt Zürich gezogen bin, sind Zwischennutzungen kaum aus meinem Leben wegzudenken. Sie ermöglichen mir Wohn- und Arbeitsräume, die ich sonst gar nicht oder nur unter grossem finanziellen Stress leisten könnte.

In meinem Freundeskreis sprach sich schnell herum, welche Verwaltungen solche Räume verfügen: Die Raumbörse, wenn man unter 28 Jahre alt ist, Verbände wie das Jugendwohnnetz Juwo und der Studentischen Wohngenossenschaft Zürich, Woko, wenn man noch in der Ausbildung ist, ansonsten Firmen wie das Projekt Interim und Intermezzo. Ich nehme diese Angebote mit dankbar an, allerdings im Bewusstsein, Resteverwerterin der Mietlandschaft in Zürich zu sein.

Zwischennutzungen entstehen dann, wenn eine Totalsanierung oder ein Abbruch bevorsteht. Die Grundeigentümer:innen kündigen bestehende Mietverträge und rechnen grosszügig Pufferzeit ein, damit der Baustart durch Einberufung des Mieter:innenschutzes nicht verzögert wird. Untermietende sind für diese Pufferzeiten sehr attraktiv, da leere Mietflächen kostendeckend vermietet werden können. Eigentümer:innen möchten damit unerwünschte Besetzungen verhindern. Bei geschickter Anwendung springt sogar eine «starke Adressbildung» sowie eine «Aufwertung des Quartiers» für sie heraus.

Gemäss einer Statistik der Stadt Zürich zu «Erneuerung, Umbau, Abbruch» wurden noch nie so viele Wohnungen abgerissen wie 2021 - mehr als im Rekordjahr 2016. Zürich wird nicht auf der bestehenden Stadt weitergebaut, sondern entlang der Abrissbirnen ersetzt. Eine Folge davon sind überdurchschnittlich viele geeignete Räume für Zwischennutzung. Statt verlassene und brachliegende Flächen nimmt man eine dynamische, bunte Kulturlandschaft wahr. Doch wer profitiert am meisten davon und wer wird verdrängt?

Win-Win-Win-Win Situation 

Wie der Immo-Monitoring Bericht aus 2017 von Wüest Partner zeigt, kommen als Zwischennutzer:innen in Gewerberäumen bezüglich «Planungssicherheit und Preissensitivität» vor allem Menschen in Frage, die in Kunst, Unterhaltung, Startups oder freiberuflichen Dienstleistungen arbeiten. So ist es kein Zufall, dass kurzlebige Mietverhältnisse in die Höhe schossen. Auch im öffentliche Leben sind sie als Pop-Up-Bars, -Restaurants, -Stores, Co-Working Spaces und Clubräume präsent.

In dem die aktuelle Baupolitik so viele Ersatzneubauten zulässt, schafft sie mit Zwischennutzungen Räume für die lokale Innovations- und Kreativwirtschaft. Davon profitiert Zürich übrigens stark: Laut dem dritten Kreativwirtschaftsbericht des Kantons stellt die Branche nahezu 20 Prozent aller Betriebe in der Stadt. Dies ist bei weitem der höchste Anteil im Land. Zürich transformiert sich von einer Bankenstadt zur Kulturhauptstadt. Auch dank diesem Imagewandel möchten mehr Leute in der Stadt leben und arbeiten, was den Druck auf den Wohnungsmarkt weiter anhebt. Es bildet sich eine Win-Win-Win-Win Situation für Eigentümer:innen, Betreiber:innen, Zwischennutzer:innen und dem Image der Stadt. Kein Wunder also, will der Kanton Zwischennutzungen gesetzlich verankern und deren Bewilligung erleichtern.

Zwei Zwischennutzungen: Sihlquai und Manegg

Dieses scheinbare Erfolgsmodell soll nicht darüber hinwegtäuschen, dass Zwischenmieter:innen in dieser Verwertungskette das schwächste Glied darstellen. Da sie des Öfteren in Untermietverträgen geregelt sind, fällt ein Grossteil der Mietrechte aus.

Zur Veranschaulichung dient die aktuelle Zwischennutzung am Sihlquai 280 und 282. Die Coop Liegenschaften hatte, nachdem sie Jahre zuvor versicherte, die Wohnhäuser als solche zu belassen, den Mieter:innen gekündigt. Diese wehrten sich gegen den Entscheid, mussten das Haus aber im vergangenen Frühling verlassen. Nach mehreren versuchten Besetzungen kam Intermezzo ins Spiel. Die Zimmer der Wohnungen wurden einzeln ausgeschrieben. Laut einem Zwischenmieter wurde die Miete für den Zeitraum von neun Monaten erheblich erhöht oder gar verdoppelt. Die Zwischenmieter:innen beantragten darauf eine Mietsenkung und eine Erstreckung der Mietdauer. Zwei Schlichtungsverhandlungen mit den Eigentümer:innen und der Verwaltung wurden jeweils einen Abend vorher von Intermezzo abgesagt. Ein neuer Termin wurde noch nicht gefunden. Die Untermietverträge liefen Ende März 2022 aus. Nun wird rechtlich verhandelt, ob sie noch Zwischenmieter:innen oder schon Besetzer:innen sind. 

Nebst der prekären Lage der Zwischennutzer:innen, entsteht durch diese Stadtentwicklung eine Lose-Lose-Lose Situation für Dritte. Einerseits werden durch Ersatzneubauten Unsummen an gebundenem CO2 freigesetzt, andererseits werden dadurch langjährige Mieter:innen aus ihrem Quartieren vertrieben, ohne, dass sie zurückkommen. Laut einer Bevölkerungsbefragung der Stadt Zürich ziehen 23 Prozent der von Leerkündigungen betroffenen Mieter:innen aus der Stadt. Zuletzt wird ein erheblicher Teil unseres baukulturellen und stadtgeschichtlichen Erbes ausradiert. Warum konnte man diese Räumlichkeiten nicht beibehalten und erweitern?

Auch die Firma Huber Getränke ist betroffen. Nachdem ihnen die Miete auf dem Manegg-Areal an der Allmendstrasse 91-95 gekündigt wurde, zogen sie nach Wädenswil. Die Stadt, die das Grundstück kurz zuvor im Baurecht erworben hatte, kümmerte sich nicht proaktiv um die Zwischennutzung ihrer Liegenschaften. Als bekannt wurde, dass die Gewerberäume Jahre vor dem eigentlichen Baubeginn abgerissen werden sollten, sammelte der Verein Zitrone – eine selbstverwaltete Zwischennutzerin – innert kürzester Zeit Unterschriften, um das Referendum zu ergreifen. Bereits die Ankündigung führte dazu, dass der Stadtrat vom Abbruch absah und grünes Licht für eine Nutzung gab. So wurde der Raumbörse, die dem Sozialdepartement unterstellt ist, die Verwaltung übergeben. Und, gewissermassen als Initiant:innen, war der Verein Zitrone als Akteur gesetzt.

Nun teilen sich zwei verwaltende Organisationen Gelände und Betrieb des Manegg-Areals und kommen sich gegenseitig in die Quere. Die Raumbörse, die nicht vor Ort arbeitet, will Freiraum ermöglichen, erschwert es aber durch behördliche Abläufe, die auch Kosten verursachen. Die Zitrone, die vor Ort ist und seit einem Jahr zugängliche Angebote ermöglicht, aber oft nicht mit den behördlichen Wartezeiten und Mehrkosten umgehen kann. Das vom Stadtrat vorgeschlagene Zwischennutzungsmodell wurde in einer Interpellation zu recht vom gesamten Gemeinderat kritisiert: Man forderte vereinfachte Prozesse.

Jenseits der Ersatzneubau-Ära

Natürlich sind die Stunden der Zwischennutzung Manegg bereits gezählt: Das genaue Datum ist noch unbekannt, jedoch wird 2024 über das Gewinnerprojekt des Wettbewerbs – ein Ersatzneubau für das Schulhaus Allmend auf dem Manegg-Areal – abgestimmt. Immerhin haben insgesamt sechs aus 32 Projekten Arbeiten im Bestand vorgeschlagen. Der zweitplatzierte Wettbewerbsbeitrag «WERKSTADT» der ARGE Enzmann Fischer und Meyer Dudesek, sieht Räumlichkeiten vor, welche die Aktivitäten der aktuellen Zwischennutzenden aufnimmt. Ein schlauer Move, denn die gelebte Realität zeigt Möglichkeiten bestehender Räume einfallsreicher und pragmatischer auf, als es am Reissbrett möglich ist. Sie schliesst die Intelligenz bestehender Betriebe und das Wissen der Akteure über den Ort ein.

Angesichts der positiven Effekte der Zwischennutzungen für die Stadt kann man mit gutem Gewissen mehr Proaktivität bei der Vergabe von brachliegenden Räumen, mehr finanzielle und planerische Transparenz und mehr rechtliche Sicherheit für die Nutzenden fordern – auch bei privaten Eigentümer:innen. Vor allem fragen wir uns aber: Wo sind die kostengünstigen und nutzungsoffenen Räume, wenn die Zwischennutzungsreserven aufgebraucht sind? Wie sieht eine Stadt für alle jenseits der Ersatzneubau-Ära aus?

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