Trotz Überangebot: Axa baut in Oerlikon ein Bürohochhaus
Die Axa Versicherungen bauen am Bahnhof Oerlikon ein neues Hochhaus. Doch obwohl der Kreis 11 bereits viele leere Arbeitsflächen hat, plant die Bauherrin Büros statt Wohnungen.
Die Baugespanne ragen in den blauen Himmel, am Bahnhof Oerlikon wird gebaut. «Wir planen einen Büroneubau», bestätigt die Eigentümerin, Axa Versicherungen Schweiz auf Anfrage.
Direkt neben den Gleisen beim Max-Frisch-Platz soll ein Ersatzneubau mit Büroräumlichkeiten entstehen. Wie die Medienstelle schreibt, sei das Baugesuch erst kürzlich eingereicht worden. Gerechnet wird mit einer Bauzeit von drei Jahren. Im Erdgeschoss ist zusätzlich eine «publikumsorientierte Nutzung» geplant. Wohnungen hingegen sind aktuell keine vorgesehen.
Baugespanne sind im Nordosten von Zürich keine Seltenheit, doch braucht Oerlikon noch mehr Arbeitsfläche? Die Anzahl leerer Büros im Quartier steigt seit Jahren.
In Oerlikon stehen viele Büros leer
Schweizweit und besonders in der Region Zürich wachsen die leeren Büroflächen seit einigen Jahren. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Studie zum Schweizer Büromarkt des Immobilienberaters Jones Lang Lasalle (JLL).
2024 gab es im Grossraum Zürich 433’700 Quadratmeter ungenutzte Büroflächen. Das sind knapp 61 Fussballfelder. Gegenüber dem Vorjahr stieg damit der Anteil von 4,8 auf 5,3 Prozent. Besonders viel leere Arbeitsfläche gibt es in Oerlikon und Opfikon. Nur zehn Gehminuten vom neuen Bauprojekt der Axa entfernt, gibt es drei grosse Bürokomplexe, die leer stehen, wie eine Recherche von Tsüri.ch zeigt. In einem der Gebäude, dort, wo einst die Credit Suisse Büros hatte, plant die Pensionskasse BVK nun Wohnungen zu bauen, wie der Tages-Anzeiger berichtete.
Während die Axa baut, hat sich das Technologieunternehmen ABB entschieden, ihr Grundstück am Max-Frisch-Platz nicht selbst zu entwickeln, sondern an eine externe Bauherrschaft zu veräussern. Das schreibt die Medienverantwortliche auf Anfrage.
Büros bedeuten Risiko, aber auch Rendite
«Natürlich ist es ein Risiko, Büroräumlichkeiten zu bauen, wenn das Angebot vor Ort bereits gut bedient ist», sagt Robert Weinert, Immobilienexperte bei Wüest Partner. Trotz Leerstandstendenzen sind Büroimmobilien gemäss Weinert weiterhin ein attraktives Investment.
Schwierigkeiten, Mieter:innen zu finden, hätten vor allem ältere Büros, die Nachhaltigkeitsvorgaben oder räumliche Anforderungen an separate Telefon- und Besprechungszimmer nicht decken könnten.
«Aufgrund der Lage am Bahnhof sowie den Bestimmungen der Sonderbauvorschrift wäre eine Umplanung in Wohnraum mit sehr starken Auflagen verbunden.»
Medienstelle Axa Versicherungen
Noch wichtiger aber sei der Standort. «Attraktive Büros haben in der direkten Umgebung Angebote, die den ganzen Tag über die Bedürfnisse der Mitarbeiter:innen decken», sagt Weinert. Die Ausgangslage am Bahnhof Oerlikon zeichne sich durch ein sehr gutes Angebot mit ÖV, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Fitnesszentrum in unmittelbarer Nähe aus.
Ob ein:e Bauherr:in Büros oder Wohnungen baue, sei neben städtebaulichen Vorgaben auch eine Frage des Ziels des Unternehmens, so Weinert. «Büros zu bauen bedeutet zwar mehr Risiko, aber auch potenziell mehr Rendite.»
Die Medienstelle der Axa schreibt auf Anfrage: «Aufgrund der Lage am Bahnhof sowie den Bestimmungen der Sonderbauvorschrift wäre eine Umplanung in Wohnraum mit sehr starken Auflagen, vor allem im Bereich des Lärmschutz verbunden.»
Das Areal rund um den Max-Frisch-Platz zählt zu den bedeutendsten städtischen Entwicklungsgebieten. Hier hat die Stadt Zürich in den seit 2022 geltenden Sonderbauvorschriften «Neu Oerlikon» eine hohe bauliche Dichte und Hochhäuser bis zu 80 Meter vorgesehen.
Mal als Büro gebaut, wird Umnutzung schwierig
Dass die Umnutzung von Räumen zu Wohnflächen, wenn sie einst als Büroflächen geplant wurden, nicht einfach ist, zeigt ein Beispiel aus der Praxis.
2023 hat das Immobilienunternehmen Mobimo im Quartier Friesenberg eine Umnutzung ehemaliger Büro- und Laborgebäudes fertiggestellt. 59 Wohnungen sind dadurch entstanden, doch: «Es klingt immer so einfach, schnell Büroräumlichkeiten in Wohnungen umzubauen», sagt der Mediensprecher Anthony Welbergen.
Eine Nutzungsänderung im Bestand würde Herausforderungen mit sich bringen. «Wohnungen brauchen viel Tageslicht, Büros aber haben oft tief geschnittene Grundrisse und sind daher eher dunkel», sagt Welbergen. Auch die Ansprüche an Raumaufteilung, Gebäudestruktur und Tragfähigkeit seien unterschiedlich.
«Die Wohnungen an der Talwiesenstrasse haben aufgrund der Ausgangslage der Büros einen loftartigen Charakter mit teilweise sehr hohen Decken», sagt Welbergen.
In diesen Immobilien subventionierten Wohnraum anzubieten, würde sich aufgrund der hohen Investitionen für den Umbau für die Bauherrschaft in den meisten Fällen nicht rentieren. Auch die Mobimo-Wohnungen im Friesenberg-Quartier werden zu Marktmieten vermietet. Die Axa hat keine Angst, dass sie mit ihrem Bauprojekt ungenutzten Raum schafft: «Wir sind überzeugt, mit dem Neubau ein attraktives Angebot zu schaffen, das auf dem Markt nachgefragt wird.»
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Aufgewachsen am linken Zürichseeufer, Studium der Geschichte, Literatur- und Medienwissenschaft an den Universitäten Freiburg (CH) und Basel. Sie machte ein Praktikum beim SRF Kassensturz und begann während dem Studium als Journalistin bei der Zürichsee-Zeitung. Als wissenschaftliche Mitarbeiterin untersuchte sie Innovationen im Lokaljournalismus in einem SNF-Forschungsprojekt, wechselte dann von der Forschung in die Praxis und ist seit 2021 Mitglied der Geschäftsleitung von We.Publish. Seit 2023 schreibt Nina als Redaktorin für Tsüri.ch.
