Nur 20% der Zürcher:innen fordern Mietzinsreduktion
Der Referenzzinssatz wurde im vergangenen Jahr gleich zweimal gesenkt. Doch grosse Zürcher Immobilienbesitzer:innen geben die Senkung nicht automatisch an die Mieter:innen weiter. Was braucht es für eine Mietzinsreduktion?
In Zürich hätten eigentlich Tausende Haushalte Anspruch auf eine tiefere Miete.
Das Bundesamt für Wohnungswesen senkte den sogenannten Referenzzinssatz im vergangenen Jahr gleich zweimal, im März und im September. Insgesamt fiel er von 1,75 auf 1,25 Prozent. Das bedeutet im Schnitt knapp 6 Prozent weniger Miete.
Davon profitieren bisher allerdings nur jene, die in gemeinnützigen Wohnungen leben, deren Vermieterschaft die Senkung von sich aus weitergibt – oder die selbst aktiv wurden und ein schriftliches Gesuch eingereicht haben. Letzteres geschieht jedoch nur selten.
Dies zeigt eine Umfrage von Tsüri.ch bei einigen der grössten privaten Immobilienbesitzerinnen der Stadt: der UBS, Swiss Life, Zürcher Kantonalbank, Migros Pensionskasse und AXA. Im Schnitt stellten dort letztes Jahr lediglich 20 Prozent der Mieter:innen ein Herabsetzungsbegehren. Die übrigen vier Fünftel bezahlen unter Umständen Monat für Monat einen zu hohen Mietzins.
Wer weniger zahlen will, muss aktiv werden
Das spült bei den Grossfirmen viel zusätzliches Geld in die Kassen.
Der Swiss Life etwa gehören laut eigenen Angaben 5200 Wohnungen in Zürich. Sie hat die Senkungen im Jahr 2025 nicht automatisch an die Mieter:innen weitergegeben und werde auch bei zukünftigen Senkungsschritten wieder so verfahren. «Es wird jeweils diejenige Partei aktiv, die eine Veränderung möchte», schreibt ein Sprecher auf Anfrage.
Gemäss einer groben Schätzung – ausgehend von einer durchschnittlichen Monatsmiete von 1875 Franken, dem Median aller gewerblichen Drei-Zimmer-Wohnungen in der Stadt – ergeben sich für den Lebensversicherer dadurch überschüssige Einnahmen von über fünf Millionen Franken pro Jahr.
Wie die Swiss Life handhabt es auch die UBS, der in der Stadt rund 6500 Wohnungen gehören. Eine Mietzinssenkung werde erst geprüft, wenn eine entsprechende Anfrage eingehe, teilt eine Sprecherin mit. Ähnlich verfahren auch die Zürcher Kantonalbank mit rund 1750 Wohnungen im Portfolio sowie die Migros Pensionskasse, die in Zürich etwa 1000 Wohnungen besitzt. Und auch die Axa, der ebenfalls rund 1000 Wohnungen in Zürich gehören, prüft «Senkungsbegehren individuell».
Aus dem Mietpreisindex des Bundesamts für Statistik geht hervor, dass bis November 2025 nur knapp 10 Prozent aller Mieten schweizweit gesenkt wurden. In wie vielen Fällen dies wegen des gesunkenen Referenzzinssatzes geschah, lässt sich daraus allerdings nicht ablesen. Für die Stadt Zürich wird keine eigene Statistik geführt.
Was muss ich tun, um eine Senkung zu erhalten?
Viele verzichteten auf ein Senkungsbegehren, weil Sie «keine schlafenden Hunde wecken wollen», sagt Walter Angst, Co-Geschäftsleiter des Zürcher Mieterinnen- und Mieterverbands. Diese Angst sei aber unbegründet. Wichtiger sei, unangenehme Überraschungen zu vermeiden und nicht wegen Bagatellbeträgen Verfahren auszulösen.
Deshalb empfiehlt Angst, vor einem Senkungsantrag zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine tiefere Miete tatsächlich erfüllt sind. Dabei hilft der kostenlose Mietzinsrechner des Schweizer Mieterinnen- und Mieterverbands.
Eine solche Prüfung ist notwendig, denn es gibt auch andere Faktoren, die über die Höhe des Mietzinses entscheiden. So dürfen die Vermieter:innen bei einem Senkungsbegehren 40 Prozent der seit der letzten Anpassung entstandenen Teuerung auf die Miete abwälzen oder auch allfällige Kostensteigerung weitergeben, also gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten. Der Rechner bezieht diese Elemente ein.
Entscheidend ist zudem, auf welchem Referenzzinssatz die aktuelle Miete basiert. Wer bereits auf dem heutigen Satz von 1,25 Prozent wohnt, hat keinen Anspruch auf eine weitere Senkung. Das ist etwa der Fall, wenn die Miete deshalb kürzlich reduziert wurde – oder wenn sie bei den Erhöhungen im Jahr 2023 nicht angehoben worden ist.
Auf wann tritt die Senkung in Kraft?
Der Zeitpunkt einer möglichen Herabsetzung hängt vom nächsten ordentlichen Kündigungstermin und von der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist ab. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Mindestfrist von drei Monaten.
In der Stadt Zürich fallen die ordentlichen Kündigungstermine auf den 31. März und den 30. September. Eine jetzt beantragte Mietzinssenkung könnte somit frühestens auf den kommenden Herbst wirksam werden.
Zudem spielt die weitere Entwicklung des Referenzzinssatzes eine Rolle. Fachleute gehen davon aus, dass er aufgrund der anhaltenden Nullzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank vorerst stabil bei 1,25 Prozent bleiben dürfte. Das bedeutet: Weist der Rechner des Mieterinnen- und Mieterverbands einen Anspruch aus, lohnt es sich weiterhin, ein Gesuch um Mietzinssenkung einzureichen. Ein entsprechendes Musterschreiben findet sich hier.
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Studium der Politikwissenschaft und Philosophie. Erste journalistische Erfahrungen beim Branchenportal Klein Report und der Zürcher Studierendenzeitung (ZS), zuletzt als Co-Redaktionsleiter. Seit 2023 medienpolitisch engagiert im Verband Medien mit Zukunft. 2024 Einstieg bei Tsüri.ch als Autor des Züri Briefings und Berichterstatter zur Lokalpolitik, ab Juni 2025 Redaktor in Vollzeit. Im Frühjahr 2025 Praktikum im Inlandsressort der tageszeitung taz in Berlin.
