Es ist ein Drahtseilakt: Hochhäuser können Urbanität und Coolness vermitteln, oder einer ganzen Siedlung die Sonne stehlen. Und sie können günstigen Wohnraum bieten wie die Hardau-Türme oder teuer sein wie der Prime-Tower. 

Aktuell diskutiert die Zürcher Politik über die künftigen Hochhausrichtlinien: Wie hoch darf künftig in der Stadt gebaut werden, wo und für wen? 

Die zuständige Kommission im Gemeinderat hat die Pläne des Hochbauvorstehers André Odermatt (SP) überarbeitet – und eifrig den Rotstift angesetzt. Die Zonen, in denen Hochhäuser entstehen dürfen, wurden weitgehend eingeschränkt und über Bauprojekte ab einer Höhe von 60 Metern will sich der Gemeinderat die Freiheit rausnehmen, im Einzelfall darüber zu entscheiden. Am kommenden Mittwoch diskutiert der Gemeinderat über den Kommissionsvorschlag.

GLP kritisiert «unheilige Allianz»  

Ein ungewöhnliches Bündnis von SP, Grüne, AL und SVP hat die Änderungen vorangetrieben. Die SP begrüsst in einer Medienmitteilung, dass die neuen Richtlinien zu «weniger Renditebauten» führen würden. Ausserdem haben die Sozialdemokrat:innen durchgesetzt, dass im Falle einer Mehrausnutzung der gesamte zusätzliche Wohnraum preisgünstig vermietet werden muss.   

Die GLP hingegen kritisiert in ihrer Mitteilung «die unheilige Allianz, von links- und rechts-konservativ scharf» und «fordert den Stadtrat deshalb auf, diese derart verschlimmbesserte Vorlage zurückzuziehen». 

Die Vorlage schaffe «neue Hürden, Unsicherheiten und faktisch ein Bauverbot für Häuser über 25 Metern Höhe». Dies sei in einer Stadt mit akuter Wohnungsnot der falsche Weg. Doch inwiefern Hochhäuser ein Mittel gegen die Wohnungsnot sind, ist fraglich: «Hochhäuser sind kein Verdichtungsinstrument», betont Marco Denoth (SP).   

Das klingt kontraintuitiv, liegt aber an der sogenannten Ausnützungsziffer für Grundstücke. Gilt beispielsweise für ein 1000 Quadratmeter grosses Grundstück die Ausnützungsziffer 1, darf man darauf auch 1000 Quadratmeter Wohnraum realisieren. Bei einer Ausnützungsziffer von 0,5 wären es 500 Quadratmeter, und so weiter.

«Das Hochhaus an sich erlaubt keinen Quadratmeter mehr Wohnfläche», gibt daher Marco Denoth (SP) zu bedenken. Denn in den allermeisten Fällen lasse sich die maximale Ausnützung auch mit Häusern erreichen, die tiefer als 25 Meter und somit keine Hochhäuser sind.   

Anders sieht das Nicolas Cavalli von der GLP. Ihm zufolge gebe es durchaus Fälle, in denen mit höheren Häusern die Ausnützung besser realisiert werden kann. Er pocht deswegen darauf, das Hochhaus als stadtplanerisches Werkzeug im Werkzeugkasten zu behalten.

«Mit den neuen, eingeschränkten Richtlinien kann man fast nirgends mehr Hochhäuser bauen», mahnt er. Weniger strikte Regelungen könnten zudem auch den Genossenschaften zugutekommen, denn: «Hochhäuser werden überproportional oft von städtischen Stiftungen oder Genossenschaften gebaut».

Andreas Wirz, Präsident der Wohnbaugenossenschaften Zürich, sagt jedoch auf Anfrage: «Für Genossenschaften stellt sich das Problem der Gebäudehöhe selten». Denn ab einer Höhe von 30 Metern kämen verschärfte Brandschutzauflagen zum Zug. «Das führt zu hohen Erstellungskosten und einer hohen Miete.» 

Hochhaus als Werkzeug gegen Wohnkrise?

Unterstützung kriegt die Kommission von David Kaufmann, ETH-Forscher für Raumplanung und Stadtpolitik. Denn mit den ursprünglichen Plänen des Hochbauamts wäre zu viel Fläche aufgezont worden. «Das würde zu extrem vielen Abrissen und damit Leerkündigungs- und Verdrängungseffekten führen», mahnt er. 

«Aufzonung» bezeichnet die Möglichkeit einer höheren baulichen Ausnützung eines Grundstück – etwa, indem höher gebaut werden darf. Dadurch steigt der Wert eines Grundstücks erheblich an. «Das gibt extrem hohe Anreize, abzureisen und neu zu bauen. Wer sich das Bauen nicht selbst leisten kann, würde dann an institutionelle Anleger oder Immobilienunternehmen verkaufen», so der Experte. Deshalb begrüsst Kaufmann, dass die grosszügigen Umzonungen von der Kommission zusammengestrichen und mehrheitlich auf Grundstücke in Gleisnähe beschränkt wurden. 

«Eine Aufzonung ist eine Art von Deregulierung», gibt er zu bedenken. Deshalb müssten diese eigentlich an Bedingungen geknüpft werden, etwa, dass man im Bestand weiterbaut und die Bewohner:innen bleiben können. 

Wenn schon neu gebaut werde, gelte es, möglichst «grosse Dichtesprünge» zu machen. Ansonsten sollten Neubauten aus ökologischen und sozialen Gründen möglichst minimiert und stattdessen sanftere Verdichtungsformen wie Aufstockungen bevorzugt werden.

Deshalb blickt der ETH-Forscher auch beunruhigt in Richtung Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO). Diese wird der Stadtrat voraussichtlich im März öffentlich auflegen. «Die Debatte, die wir jetzt über die Hochhäuser führen, ist nur eine Vordebatte», warnt Kaufmann. Würden in der Teilrevision Gebiete wie Altstetten, Aussersihl und Zürich Nord aufgezont, wo viele Menschen mit eher tiefen Einkommen leben, könnte das «sehr problematisch werden». Dürften hier Besitzer:innen plötzlich in die Höhe bauen und ihre Grundstücke weiter an Wert gewinnen könnte das zu noch mehr Leerkündigungen und noch mehr Verdrängung führen. 

Klar ist: Mit den Hochhausrichtlinien und der neuen BZO werden in naher Zukunft Entscheide fallen, die für Tausende Mieter:innen richtungsweisend sein könnten.