Die Aufwertung der Stadt macht auch vor der «gefährlichsten Ecke von Zürich», wie sie einst genannt wurde, nicht halt. Direkt an der Kreuzung Dienerstrasse/Langstrasse entsteht ein teurer Neubau, die angrenzende Liegenschaft wird kernsaniert. Für die Wohnungen an der Langstrasse 103 und der Dienerstrasse 48 werden künftige Mieter:innen stolze Preise zahlen – und sie werden direkt im Rotlichtmilieu wohnen. 

Denn die Liegenschaft ist unmittelbar umgeben von den Kontaktbars Stella Alpina, Lambada, Schweizerdegen und Lugano Bar. Auch das einstige Sexkino Roland ist nur einen Steinwurf entfernt und im Erdgeschoss befindet sich ein Tattoostudio. Dementsprechend richten sich die Wohnungen nicht etwa an Familien, sondern an «moderne Singles und Paare, die Leben und stilvolles Wohnen gleichermassen schätzen». 

Eigentümer sind an der Langstrasse fest verankert

Haus Hauenstein nennt sich das Projekt und leitet seinen Namen vom einstigen Immobilienbesitzer Emil Hauenstein ab. Dieser vermachte das Haus seinen Enkeln Sergio und Emilio Beffa. Inzwischen befindet sich das Haus schon mehrheitlich im Besitz der Grossenkel. 

Die Familie Beffa ist im Langstrasse-Quartier und darüber hinaus bekannt: Gleich sieben Restaurants gehören zur Beffa Gastronomie, darunter zahlreiche Traditionsbetriebe der «währschaften» Schweizer Küche. Etwa das «Gambrinus», das sich ebenfalls in der Liegenschaft an der Langstrasse 103 befindet. «Die Liegenschaft gehört schon seit Generationen unserer Familie», erklärt Beffa Immobilien auf Anfrage, gebaut wurde sie 1881.

Keine 200 Meter entfernt liegt das älteste Restaurant der Beffa Gastro, das schon seit 1922 zum Familienbesitz gehört: der Aargauerhof. Dazu kamen über die Jahrzehnte das Restaurant Weisses Kreuz, das Rheinfelder Bierhaus, das Restaurant Hardhof, das Blockhus im Kreis 1 und das Restaurant Bahnhof Wiedikon. Allesamt sind sie für gute und günstige Schweizer Küche bekannt.

Einst wohnte es sich an der Langstrasse günstig

Doch ganz so bodenständig wie in ihrer Gastronomie wird es im Neubauprojekt an der Ecke Langstrasse/Dienerstrasse nicht zu und hergehen. Die Preise reichen von 2030 Franken Bruttomiete für ein 32 Quadratmeter-Studio bis zu 4720 Franken brutto für eine 2.5-Zimmer-Maisonettewohnung im Obergeschoss.

Die anderen 2.5-Zimmerwohnungen mit 70 bis 75 Quadratmetern Wohnfläche kosten im Schnitt rund 3300 Franken. Ab Mitte März sollen die Wohnungen bezugsbereit sein. 

Zum Vergleich: Gemäss der Mietpreiserhebung aus dem Jahr 2024 liegt die mittlere Nettomiete für eine 3-Zimmer-Wohnung in der Stadt bei 1578 Franken. Und der Kreis 4 ist historisch betrachtet einer der günstigeren in Zürich. 

Lange galt, dass wer bereit ist, mit dem Lärm und dem allgemeinen Chaos des Ausgangsviertels umzugehen, mit einer günstigen Miete belohnt wird.

So kostete hier im Jahr 2024 eine gemeinnützige 3-Zimmer-Wohnung im Median gerade einmal 1110 Franken monatlich. Eine nicht gemeinnützige 3-Zimmer-Wohnung lag im Mittel bei 2183 Franken monatlich. Die neuen 2.5-Zimmer-Wohnungen im Haus Hauenstein liegen nochmals deutlich über diesem Preis. 

Bauen in der Stadt sei «eine besondere Herausforderung»

Das Familienunternehmen betont jedoch auf Anfrage: «In unserem kleinen Portfolio haben wir Wohnungen in allen Mietpreissegmenten, wobei die Wohnungen der Langstrasse 103 nach der Sanierung die preislich teuersten sind.» 

Und dafür gebe es gute Gründe: So hätte die Liegenschaft schwere Baumängel und Schäden aufgewiesen, für gewisse Räume habe sogar ein Betretungsverbot wegen mangelnder Statik gegolten. Ausserdem habe es umfangreiche Auflagen zum Bau gegeben, unter anderem zum Schallschutz und zur Barrierefreiheit.

Das Treppenhaus habe massiv ausgebaut werden müssen, was sich auch auf die Anzahl der Zimmer ausgewirkt habe. All dies habe die Baukosten und somit auch die Mietkosten in die Höhe getrieben. «Das Bauen in der Stadt Zürich ist mit allen behördlichen Vorgaben und Einschränkungen eine besondere Herausforderung», schreibt das Unternehmen. 

Trend zu kleineren Wohnungen 

Was zudem auffällt: Keine der insgesamt 15 Wohnungen im Haus Hauenstein verfügt über mehr als 2.5 Zimmer. Damit reiht sich das Bauprojekt in den Zürcher Trend zu Kleinwohnungen ein. So ist etwa an der Hohlstrasse ein Wohnhaus mit 168 Wohnungen geplant, 132 davon haben 2.5 Zimmer oder weniger.

Waren vor 20 Jahren Wohnungen mit zwei oder weniger Zimmern noch eine Seltenheit, haben inzwischen über 40 Prozent der neu entstehenden Wohnungen diese Grösse, berichtet der «Tages-Anzeiger». Sogenannte Co-Living-Provider haben aus der Zerstückelung in kleine Wohnungen ein Geschäftsmodell gemacht.  

Im Fall Haus Hauenstein sei die Lage jedoch etwas anders. Denn: «Erfahrungsgemäss ist an dieser speziellen Lage die Nachfrage nach Familienwohnungen gering», schreibt Beffa Immobilien. Die Firma betont zudem, dass die Wohnungen auch vor der Sanierung maximal 3 Zimmer hatten.

Ausserdem seien sie mit bis zu 78 Quadratmetern grösser als übliche 2.5-Zimmer-Wohnungen. Im Neubau an der Dienerstrasse 48 hätten die Auflagen zur Barrierefreiheit dazu geführt, dass aus den geplanten 2.5 Zimmern pro Wohnung nur 1.5 Zimmer wurden. 

Wie viele «moderne Singles und Paare» wirklich gewillt und in der Lage sind, die geforderten Mieten im Haus Hauenstein zu bezahlen? Aktuell sind mehrere Wohnungen unvermietet. Derzeit liefen weitere Besichtigungen, schreibt das Unternehmen und «hofft, dass sich die zukünftigen Mieter:innen an der Langstrasse langfristig wohlfühlen werden».