Überrissene Mieten nach Sanierungen: «Das wollen wir mit der Wohnschutz-Initiative ändern»

Was es in Basel seit letztem Jahr schon gibt, soll nun in ähnlicher Form auch in Zürich eingeführt werden: Ein gesetzlich festgelegter Wohnschutz, der Mieter:innen vor überzogenen Mietzinsen schützen und den Markt besser kontrollieren soll. Am 18. August haben SP, AL und die Grünen zusammen mit dem Mieter:innenverband eine Initiative lanciert, die es den Gemeinden ermöglichen soll, die massenhaften Leerkündigungen und Luxussanierungen in den Griff zu bekommen. Tobias Langenegger, Co-Präsident der SP-Fraktion im Kantonsrat, gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Wohnschutz-Initiative.

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Tobias Langenegger, Co-Präsident der SP Zürich Kantonsratsfraktion, ist überzeugt: Mieter:innen müssen besser geschützt werden vor überrissenen Mieten. (Quelle: Noëmi Laux)

Herr Langenegger, die SP lanciert heute zusammen mit dem Mieter:innenverband, der AL und den Grünen eine Initiative, welche Mieter:innen besser vor überrissenen Mietzinsen schützen soll. Worum geht es genau in der Wohnschutz-Initiative?

Heute ist es für Immobilienfirmen attraktiv, eine ganze Liegenschaft leerzukündigen, um nach einer Sanierung oder bei Ersatzneubauten die Mieten trotz gesetzlich festgelegter Obergrenze massiv zu erhöhen. Bei einem Missbrauch liegt es an den Mieter:innen, den Mietzins anzufechten, was mit hohen Hürden für die Mieter:innen einhergeht und darum wenig gemacht wird. Das wollen wir mit der Wohnschutz-Initiative ändern.

Wie genau sollen Mieter:innen besser geschützt werden?

Die Initiative sieht vor, dass Gemeinden bei Neubauten oder Sanierungen die Befugnis erhalten, bezahlbaren Wohnraum zu schützen. Ähnlich wie ökologische Anforderungen, Abstandsgrenzen und andere baurechtliche Vorschriften, soll die Einhaltung der zulässigen Miete bereits im Baugesuch festgelegt und im Grundbuch eingetragen werden. Erst danach wird eine Baubewilligung erteilt.

Das heisst, Gemeinden sollen die Mieten künftig aktiv mitgestalten können?

Genau. Derzeit haben Gemeinden kaum bis gar keinen Einfluss auf Mietangelegenheiten. Mit dieser Änderung würden sie die Möglichkeit haben, einzugreifen, wenn in der Gemeinde akuter Wohnmangel besteht. Dadurch würden alle Mieten in Neubauten und nach Sanierungen den Bestimmungen des Obligationenrechts (OR) entsprechen.

Das Recht auf Wohnschutz könnte also nur in einer Akutsituation eingesetzt werden. Ab wann sprechen Sie von einem Wohnungsmangel?

Die Initiative definiert die Möglichkeit für Wohnschutzmassnahmen ab einem Leerwohnungsbestand von 1,5 Prozent. Damit orientieren wir uns an bewährten Grundsätzen in der Gesetzgebung und Rechtsprechung.

In der Stadt Zürich liegt die Leerwohnungsziffer bei gerade mal 0,06 Prozent, ähnlich angespannt ist die Situation in anderen Gemeinden. 

Eine Intervention auf dem Wohnungsmarkt seitens der Gemeinden wäre in Zürich entsprechend zulässig, weil ein Wohnungsengpass besteht. Wichtig ist zu betonen, dass dies eine Kann-Bestimmung ist. Alle Gemeinden können frei entscheiden, ob sie Wohnschutzmassnahmen einführen möchten oder nicht, und sie können entscheiden, welche der genannten Kriterien einer Bewilligungspflicht unterliegen sollen.

Und diese Regelung würde für private gleichermassen wie für institutionelle Eigentümer:innen gelten?

Grundsätzlich ja. Das vorgesehene Gesetz unterscheidet nicht zwischen privaten und institutionellen Eigentümer:innen. Die einzige Ausnahme bilden gemeinnützige Wohnbauträger:innen. Sie wären von der Regelung ausgeschlossen, da sie in der Regel bereits in ihren Statuten eine Kostenmiete festgelegt haben.

Zusammengefasst geht es also darum, dass die Gemeinden die Einhaltung des Mietrechts bei Neubauten und Sanierungen überwachen sollen. Wer soll diese Kontrollen durchführen? Bräuchte es dafür nicht zusätzliche Stellen?

Wir streben grundsätzlich an, keine zusätzliche Genehmigungsinstanz einzuführen, um die Sache nicht unnötig kompliziert zu machen. Letztendlich liegt es jedoch im Ermessen der Gemeinden, ob sie intern die Baubehörde oder eine spezielle Stelle zur Überprüfung einsetzen möchten.

Das klingt nach einem ziemlichen Mehraufwand. 

Natürlich werden die Gemeinden Anpassungen vornehmen müssen, aber der zusätzliche Aufwand hält sich stark in Grenzen. Im Wesentlichen geht es darum, sicherzustellen, dass bestehendes Recht eingehalten wird.

Basel hat bereits eine Wohnschutz-Initiative umgesetzt. Dort hat sich gezeigt: Der Teufel steckt im Detail. Es gab diverse Auseinandersetzungen über Schlupflöcher für höhere Mietzinsen wegen unklarer Bauvorgaben, über die Berücksichtigung von Hypothekarzinssätzen bei den Bauherr:innen oder über die zusätzliche Bürokratie, die durch die Umsetzung entsteht. Ist das in Zürich geltende Mass der Kostenmiete so eindeutig geregelt, dass so etwas hier nicht droht?

Die Zürcher Wohnschutz-Initiative unterscheidet sich von den Regelungen in den Kantonen Basel-Stadt, Genf und Waadt insofern, als dass wir auf kantonaler Ebene lediglich den von Leerkündigungen betroffenen Gemeinden die Kompetenz übertragen, eine Wohnschutz-Regelung zu erlassen. Die konkrete Umsetzung auf kommunaler Ebene kann dann sehr pragmatisch gemacht werden – unter Einbezug der Erfahrungen in den anderen Kantonen.

Welche Sanktionen sind vorgesehen, falls die Regelungen missbraucht oder umgangen werden?

Sanktionen sind im Planungs- und Baugesetz festgelegt. Es können hohe Geldstrafen verhängt werden, bei schweren Verstössen kann sogar die Rückgängigmachung angeordnet werden.

Abschliessend: Wie lange würde es bei einer Annahme dauern, bis die Gemeinden dieses Instrument anwenden könnten?

Ich gehe davon aus, dass die Initiative rasch gesammelt ist. In der Regel dauert es von der Lancierung bis zur Abstimmung gut zweieinhalb bis drei Jahre. Anschliessend können die Gemeinden beginnen, ihre Wohnschutzbestimmungen auszuarbeiten. Diese Vorlagen sind dann wieder referendumsfähig. Bis zur Anwendung dürfte es also vier bis fünf Jahre dauern.

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