«Jede Stadt würde von mehr Genossenschaftswohnungen profitieren»

Wien gilt seit Jahren als eine der lebenswertesten Städte Europas. Nicht zuletzt, weil es in der Hauptstadt Österreichs so viel gemeinnützige Bauten gibt, wie sonst nirgendwo. Warum alle von mehr geförderten Wohnungen profitieren und was Zürich von Wien lernen kann, erklärt der Soziologe Gerald Kössl.

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Zürich versus Wien: Zwei Metropolen kämpfen mit unterschiedlichen Problemen. (Quelle: eigene Collage / Unsplash)

Noëmi Laux: «The Economist» listet jedes Jahr ein Ranking mit den lebenswertesten Städten Europas auf. Seit Jahren steht Wien auf dem Platz 1. Warum lebt es sich in Wien besser als in anderen Städten?

Gerald Kössl: Wien ist eine Stadt, die dem Wohnen einen hohen Stellenwert einräumt. Das zeigt sich in verschiedenen Aspekten, die zu einer hohen Lebensqualität beitragen. Einer davon ist die Wohnraumversorgung, die in Wien sehr gut funktioniert. Wien ist eine der wenigen Städte in Europa, die ihre sozialen Wohnungsbestände nicht privatisiert hat. Das bedeutet, dass rund 40 Prozent aller Wiener:innen in einem Wohnbau leben, der von der Stadt oder von gemeinnützigen Organisationen verwaltet wird. Diese Wohnungen sind vor Spekulation geschützt und bieten den Bewohner:innen günstige Mieten und eine gute Ausstattung. Damit hat sich die Stadt einen grossen Wohnungsbestand gesichert, der auch in Zukunft leistbar bleibt.

Abgesehen davon, was mögen Sie an Wien?

Die Grundinfrastruktur der Versorgung. Wien ist zum Beispiel eine der wenigen Grossstädte, die mit Quellwasser aus den Alpen versorgt wird. Das Wasser hat eine hohe Qualität und ist in Zeiten des Klimawandels ein kostbares Gut. 

Zürich schaffte es im Ranking dieses Jahr nur auf Platz 6. Was macht den Unterschied?

Wie es sich in Zürich lebt, kann ich nur bedingt beurteilen, aber ich denke schon, dass der Lebensstandard auch sehr hoch ist. Im Bereich des günstigen Wohnens kommt Zürich sicher nicht an den Standard heran, den wir in Wien haben.

Zur Person

Gerald Kössl ist Soziologe und Referent beim österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen, wo er sich unter anderem mit der Leistbarkeit von Wohnraum und deren wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen beschäftigt. Er studierte Soziologie in Wien und Kopenhagen und promovierte am Goldsmiths College der University of London. Bis 2018 arbeitete er beim englischen Dachverband für Housing Associations (National Housing Federation). Kössl lebt in Wien.

«Viele private Vermieter:innen befristen ihre Mietverträge und können so alle drei Jahre die Mieten anheben.»

Gerald Kössl, Soziologe

Da haben Sie recht. Während in Wien über 40 Prozent der Bevölkerung in gemeinnützigen oder kommunalen Wohnungen wohnt, ist in Zürich nicht einmal ein Viertel aller Wohnungen gemeinnützig. Schweizweit waren es Ende 2021 knapp vier Prozent. Wie wird die Wohndebatte in Wien geführt?

Auch in Wien steigen die Mieten. Insbesondere die Mietkosten für private Wohnungen sind in den letzten Jahren enorm gestiegen. Sie sind mittlerweile um fast ein Viertel teurer als geförderte Wohnungen. Und die Schere geht immer weiter auseinander. Das hängt auch damit zusammen, dass ein Grossteil der privaten Mietverträge befristet ist. Mit jedem Wechsel steigen die Mieten.

Befristete Mietverträge? 

Viele private Vermieter:innen befristen ihre Mietverträge und können so alle drei Jahre die Mieten anheben. Dass private Wohnungen mittlerweile so viel teurer sind als gemeinnützige, ist allerdings eine sehr junge Entwicklung.

Dass Wien einen so hohen Anteil an Genossenschaftswohnungen hat, geht auf die 1920er Jahre zurück, als die Stadt mit einer grossen Wohnungsnot zu kämpfen hatte. Was hat sich seitdem verändert?

Als die Stadt in der Nachkriegszeit den Wohnbau förderte, um das Angebot und die Wohnqualität zu heben, waren die Mieten in genossenschaftlichen Neubauten oft höher als in vielen privaten Altbauten, wenngleich letztere eine deutlich schlechtere Wohnqualität boten. Nach und nach verschwanden diese günstigen Altbauten jedoch, da viele saniert und aufgewertet wurden. Für Wohnungen, die nach 1945 gebaut wurden, gilt die freie Mietzinsgestaltung. Die Vermieter:innen können also die Mieten so hoch ansetzen, wie sie wollen. Das wirkt sich auf den gesamten Wohnungsmarkt aus und führt zu einer immer grösseren Diskrepanz zwischen privaten und genossenschaftlichen Wohnungen. Aber auch im Altbau – also in vor 1945 errichteten Bauten, wo der Höchstmietzins eigentlich gesetzlich festgelegt ist, wird oft zu viel Miete bezahlt.

Unrechtmässige Mieten, das kennen wir auch aus Zürich. Wie geht die Stadt dagegen vor?

Es gibt schon einige Organisationen, die einen bei der Überprüfung von Mieten unterstützen. Jedoch ist das Mietsystem im privaten Mietsektor in Wien ist sehr intransparent und unterscheidet sich teilweise von Bundesland zu Bundesland. Wie hoch die Miete für eine Wohnung auf dem freien Markt sein darf, hängt von verschiedenen Faktoren wie Lage oder Bauqualität ab. Im Falle eines Missbrauchs liegt es jedoch in der Verantwortung der Mieter:innen, sich zur Wehr zu setzen. Viele tun dies nicht, weil sie sich entweder nicht bewusst sind, dass sie zu viel Miete zahlen, oder weil die Anfechtung der Miete mit einem relativ hohen Aufwand verbunden ist.

Wie reagiert Bevölkerung auf die steigenden Mieten? 

Viele Menschen leiden unter der Teuerungskrise, insbesondere jene mit niedrigerem Einkommen. Ich glaube, dass sich das in Form von Einschränkungen im alltäglichen Leben zeigt. Um ihre Miete bezahlen zu können, reduzieren sie lieber ihre Ausgaben für Ernährung und Heizung. Das kann natürlich langfristig zu gesundheitlichen Problemen führen. Obwohl staatliche Unterstützungsmassnahmen einige Auswirkungen gemildert haben, zeigen aktuelle Umfragen, dass immer mehr Haushalte Schwierigkeiten haben, ihre Wohnkosten zu stemmen.

Gibt es gesellschaftliche Bewegungen, die Mietzinse anzufechten? Als im Sommer der Referenzzinssatz anstieg und deshalb viele Mieter:innen eine Mietzinserhöhung bekamen, löste das in Zürich eine regelrechte Anfechtungswelle aus.

Die Beratungsnachfrage bei Organisationen wie der Mieterhilfe oder der Arbeiterkammer steigt. Vor allem die aktuellen Mietzinserhöhungen setzen geltendes Recht im privaten Bereich um. Mieten können entsprechend der Inflation erhöht werden. Eine Anfechtung wäre schwierig und wahrscheinlich nicht durchsetzbar. Es gibt jedoch politische und gesellschaftliche Forderungen, die Mietsteigerungen zu begrenzen. Es gibt eine Idee für ein neues Gesetz, aber es ist unklar, ob es umgesetzt werden kann, da es eine Verfassungsmehrheit erfordert.

Auch in Zürich zahlen viele zu hohe Mieten, und die Hürden für eine Anfechtung sind hoch. Welche Voraussetzungen muss man erfüllen, um einer Genossenschaft in Wien beizutreten?

Grundsätzlich darf nur ein bestimmtes Einkommen nicht überschritten werden und es gibt Vormerksysteme. Es gibt aber sowohl im kommunalen als auch im genossenschaftlichen Wohnbau auch spezielle Programm für sozial benachteiligte Gruppen. Bei privaten Wohnungen entfällt diese Prozedur, man kommt in der Regel schneller an eine Wohnung. 

Lebt man in Wien und hat ein Einkommen von umgerechnet 50’000 Franken, darf man nach wie vor in einer Genossenschaft leben. Etwa drei Viertel der Bevölkerung hätten aufgrund dieser hoch gesetzten Grenze Anspruch auf eine Genossenschaftswohnung. Besteht dadurch nicht die Gefahr, dass preisgünstige Wohnungen jenen Menschen vorenthalten werden, die finanziell darauf angewiesen wären?

Gemeinnützig ist nicht gleich sozial, das muss man klar unterscheiden. Ziel ist es, günstigen Wohnraum für alle Einkommensschichten zu schaffen, damit auch eine soziale Durchmischung stattfindet. Die Leute ziehen in Genossenschaftswohnungen, weil sie wollen, nicht weil sie müssen.

«Die Kaufkraft ist umso höher, je kleiner der Kostenblock Miete ist.»

Soziologe Gerald Kössl findet, alle Städte sollten mehr gemeinnützige Wohnfläche zur Verfügung stellen

Gemeinnütziger Wohnbau wird oft als Lösung gegen die Wohnungsnot gesehen. Warum baut Wien aber seit 2004 nicht mehr selbst kommunalen Wohnbau?

Dass im kommunalen Bereich lange nicht gebaut wurde, war eine bewusste Entscheidung. In den letzten Jahren lag der Schwerpunkt auf der Vergabe von Fördermitteln für gemeinnützige Genossenschaften und nicht auf dem Bauen von Gemeindewohnungen. Das ändert sich jetzt wieder, einige Projekte sind in Planung.

Im Vergleich zu Zürich, wo die Leerwohnungsziffer bei gerade mal 0,06 Prozent liegt, stehen in Wien schätzungsweise an die 100’000 Wohnungen leer. Welche Folgen hat das? 

In Wien wird der Leerstand nicht genau erhoben. Wie viele Wohnungen tatsächlich leer stehen, kann daher nur geschätzt werden. Es ist aber tatsächlich ein Problem, dass immer mehr Eigentümer:innen ihre Wohnungen leer stehen lassen, weil sich das wirtschaftlich mehr lohnt. Die Immobilie als Geldanlage hat aufgrund der Wertsteigerungen geboomt. In letzter Zeit wird deshalb oft über die Einführung einer Leerstandsabgabe diskutiert. Um eine tatsächliche Wirkung zu erzielen, bräuchte es allerdings eine Änderung im Bundesgesetz. Ich sehe das Hauptproblem aber woanders.

Wo?

In den steigenden Bodenpreisen. Wie in vielen anderen Städten sind die Grundstückspreise in den letzten Jahren aufgrund der enormen Nachfrage stark gestiegen. Viele gemeinnützige Genossenschaften können sich das nicht mehr leisten, so kaufen zunehmend wirtschaftlich orientierte Unternehmen Immobilien und vermieten diese teuer weiter. Auch die Baukosten sind in den letzten zwei Jahren um rund ein Drittel gestiegen.

Dass es in Wien so viele Genossenschaftswohnungen gibt, geht auf eine Zeit grosser Wohnungsnot zurück. Anfang der 1920er Jahre wuchs die Wiener Bevölkerung rasant, es fehlte an Wohnraum, viele Arbeiter:innen lebten im Elend. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, förderte die damalige Regierung den Bau von günstigen Wohnungen. Auch heute sprechen viele Städte von einer Wohnungsnot. Wäre das nicht der richtige Zeitpunkt für eine neue Wohnungspolitik, mehr in Richtung genossenschaftliches Bauen?

Anfang der 1920er Jahre, als Wien seine bis dahin grösste Wohnungsnot erlebte, fand man die Lösung darin, möglichst viel günstigen Wohnraum zu schaffen. Ein Konzept, das sich gerade in Krisenzeiten bewährt hat. Den Menschen geht es besser, wenn sie wissen, dass sie langfristig günstig wohnen können. Aber auch aus ökonomischer Sicht ist ein möglichst grosses Angebot an bezahlbarem Wohnraum sinnvoll. Die Kaufkraft ist umso höher, je kleiner der Kostenblock Miete ist. Also: Ja, jede Stadt würde von mehr Genossenschaftswohnungen profitieren, heute mehr denn je.

Übrigens: Am 8. November findet im Rahmen des Fokusmonats «Wohnen» von Tsüri.ch ein Podium zum Thema statt. Es geht um die Frage, wie die Städte Zürich, Wien und Berlin der Wohnungsnot begegnen und was wir voreinander lernen können. Gerald Kössl wird neben Vertreter:innen aus Zürich und Berlin im Podium sitzen. Mehr Infos gibt's hier.

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