Günstige Mieten an zentraler Lage – ein Traum, der für viele einer bleibt. Welche Bewerber*innen haben die meisten Chancen für eine Zusage? Wie funktioniert der neue Online-Zufallsgenerator? Und wird durch die strengeren Bestimmungen des Stadtrats tatsächlich neuer Wohnraum frei?

Chancen bleiben gleich

30’000 Anrufe in einer halben Stunde – für die meisten ohne erfolgreichen Ausgang. Wer bis vor kurzem eine Stadtwohnung besichtigen wollte, musste sich dem müssigen Telefonterror stellen, um den Besichtigungstermin zu erfahren. Ein Verfahren, dass viele Interessierte zu Recht zur Verzweiflung trieb. Das hat nun auch die Stadt Zürich eingesehen und im Februar 2019 die E-Vermietung eingeführt. «Das Anrufsystem war nicht sehr kundenfreundlich», sagt Kuno Gurtner, Mediensprecher von Liegenschaften Stadt Zürich. «Mit der E-Vermietung kann man sich auch ausserhalb der Arbeitszeiten für einen Besichtigungstermin bewerben und man muss nicht noch zehn Bekannte aufbieten, die für einen anrufen. Ein Zufallsgenerator entscheidet dann, wer an der Besichtigung teilnehmen kann.» Mit dem neuen Verfahren bleiben zwar wundgetippte Finger aus, man hat dadurch aber nur gefühlt mehr Chancen. Denn die Anzahl der Besichtigungen wird weiterhin auf 30 Personen festgesetzt – die gleiche Anzahl, die bisher bei den Anrufen Erfolg hatte. «Darunter gibt es erfahrungsgemäss genügend Bewerber*innen, die alle Anforderungen in puncto Belegung, Einkommen und Mieterprofil erfüllen», meint Gurtner.

Denn die Stadt Zürich achtet bei den Bewerber*innen nicht nur auf Einkommen und Belegung der Wohnung, sondern auch auf die Durchmischung in der Siedlung oder im Wohnblock. «Die Mischung an verschiedenen Mieter*innen in der Wohnsiedlung Hardau ist fantastisch – jung, alt, unterschiedliche Klassen, Schweizer*innen, Ausländer*innen, Menschen mit Behinderung», schwärmt ein aktueller Mieter. Doch genau so wurde eine "familienfreundliche" Stadtwohnung an ein Paar mit neugeborenem Baby vermittelt, in deren Haus keine andere Partei sonst Kinder hatte. Daraus resultierten monatelange Lärmstreitigkeiten, wie ein ehemaliger Mieter erzählt. «Bei den neueren Siedlungen achten wir bereits bei der Planung darauf, das wir unserem Auftrag der Durchmischung nachkommen können. Wir haben aber auch viele alte ältere Siedlungen, wie zum Beispiel den Bullingerhof, wo mehr als 90 Prozent der Wohnungen Dreizimmerwohnungen sind. Da ist es schon schwieriger, die Wohnungen an sehr unterschiedliche Parteien zu vergeben», sagt Gurtner.

Die Stadt hat also eine genaue Vorstellung davon, wer in die freie Wohnung ziehen soll. Das kommt den Bewerber*innen zugute, die reinpassen. Und ist eine weitere Hürde für die, die den Vorstellungen nicht entsprechen. Denn dann schwinden die Chancen selbst bei einer Besichtigung von 1/30 nochmals auf – nun ja, null? Hier zeigt sich eine kleine Schwachstelle des Zufallsgenerators. Denn ob die ausgelosten Parteien, die sich zur Besichtigung anmelden, diesem Wunschprofil entsprechen, kann dieser nicht erkennen. «Bei der Bewerbung für eine Besichtigung muss man minimale Angaben zur Belegung und bei subventionierten Wohnungen auch zum Einkommen bestätigen. Im Inserat wird zudem angegeben, welche Profile gewünscht sind», sagt Gurtner. «Da steht dann beispielsweise: Familien mit Kindern geniessen Vorrang.» Bevorzugt ist in diesem Falle also fast schon ein Muss. Wer solche Angaben missachte, habe kaum Chancen auf die Wohnung. «Man belastet so einfach das System, indem man anderen Interessenten den Platz wegnimmt. Die Wohnung bekommt man trotzdem nicht.»

Ungeborene Kinder zählen nicht

Zu den harten Faktoren, bei denen die Stadt keine Ausnahmen macht, zählt auch die Belegung der Wohnung. Hier gilt die Regel, dass mindestens so viele Personen in einer Wohnung leben müssen, wie es Zimmer -1 gibt. «Wir brauchten dringend eine gemeinsame Wohnung, da meine Freundin hochschwanger war. Doch die Stadt hat uns dann statt der Vierzimmerwohnung, auf die wir uns beworben hatten, eine Dreizimmerwohnung vermittelt», erzählt ein ehemaliger Mieter. Ein noch ungeborenes Baby wird nämlich bei der Belegung nicht mitgezählt. «Wenn eine Bewerberin schreibt, sie sei im fünften Monat schwanger oder es sei demnächst Familienzuwachs geplant, erfüllt sie die Belegungsvorschriften für eine grössere Wohnung trotzdem nicht. Das Kind muss schon auf der Welt sein. Irgendwo müssen wir die Grenze ziehen», sagt Gurtner.

Dennoch ermuntert er die Bewerber*innen für eine Besichtigung, in dringlichen Situationen im E-Vermietungstool das Eingabefeld für freie Anmerkungen zu nutzen: «Befinden Sie sich in einer brenzligen Lage oder müssen Sie unbedingt aus der jetzigen Wohnung raus, schadet es nicht, dies zu erwähnen.»

Kreativität als Pluspunkt

Aufwändig gestaltete Illustrationen oder eine gebundene Bewerbungsmappe mit Empfehlungsschreiben und Foto – die Hälfte der von Tsüri.ch befragten Mieter*innen haben ihre Bewerbung für die Stadtwohnung aussergewöhnlich kreativ gestaltet. Offensichtlich kann man damit bei der Stadt punkten. «Wir bekamen sogar mal ein selbstgebautes Modell vom Lochergut (ob das unseres war?). Am Ende bleibt manchmal eine Handvoll Bewerbungen übrig, die praktisch gleichwertig sind und bei denen alles passt. Da sticht derjenige heraus, der sich viel Mühe gemacht hat oder bei dem man merkt, wie gern er dort wohnen möchte. Das kann dann als weicher Faktor beim Vermietungsentscheid vielleicht noch eine Rolle spielen», sagt Gurtner.

Untermieter*innen ohne Kontrolle

Seine Stadtwohnung auf dem offenen Wohnungsmarkt zu tauschen, ist unzulässig. «Für jede Untervermietung braucht es die Zustimmung von Liegenschaften Stadt Zürich. Wiederholte kurzzeitige Untervermietungen über Plattformen wie Airbnb werden ebenfalls nicht bewilligt», sagt Gurtner. Sie würden solche Plattformen aber auch nicht systematisch kontrollieren. Geht eine Beziehung in die Brüche oder zieht ein*e Mieter*in einer geteilten Wohnung aus anderen Gründen aus, kann von der übriggebliebenen Partei keine Untermieter*in vorgeschlagen werden. Offensichtlich werden diese Untermieter*innen nicht immer gleich sorgfältig auf die Mietkriterien überprüft. Tsüri.ch ist ein Fall bekannt, in der ein Zuzügler weder Einkommensnachweise noch sonstige Bewewerbungsunterlagen einreichen musste, um Untermieter zu werden.

Strengere Bestimmungen ohne spürbaren Einfluss

Wer eine Stadtwohnung ergattert, wird sie so schnell nicht mehr hergeben. So auch nicht die Grossverdiener*innen. Die Stadt Zürich hat zu Beginn dieses Jahres strengere Regeln beschlossen. Dabei muss ab 2024 regelmässig kontrolliert werden, ob die Mietbestimmungen eingehalten werden. Bisher hat die Stadt Zürich das nur beim Abschluss des Mietvertrags getan. Bei höchstens 15 Prozent aller Mietverhältnisse darf das steuerbare Einkommen höher sein als 70 000 Franken und gleichzeitig höher als das Sechsfache des Bruttomietzinses. Gurtner erklärt: «Erst wenn die 15-Prozent-Grenze überschritten wird, werden einzelne Mietverhältnisse auf Einkommen und Vermögen überprüft.»

Aktuell sind rund 17.9% der günstigen Stadtwohnung von jemandem mit zu hohem Einkommen gemietet. «Wir hoffen, dass Mieter*innen mit sehr hohem Einkommen nicht warten, bis wir sie zu einem Wohnungswechsel auffordern, sondern von sich aus entweder eine andere Wohnung auf dem privaten Wohnungsmarkt suchen oder ein Gesuch für einen Wohnungstausch stellen. Und dass so günstige Wohnungen wieder frei werden», sagt Gurtner. Wenn Wohnungen frei werden, schaut man erst in der internen Tauschbörse der Stadt Zürich, ob man aktuellen Mieter*innen passende Tauschobjekte vermittelt kann. So bleibt es schwierig abzuschätzen, wie viele Wohnungen dann tatsächlich für neue Mieter*innen auf den Markt kommen, weil die Reichen raus müssen.

Einen Durchschnitt, wie viele Wohnungen generell etwa pro Jahr für neue Mieter*innen frei werden, gibt es übrigens nicht. Er wäre auch nicht aussagekräftig, wie Gurtner meint, da die neuen Bauprojekte der neuen Siedlungen sehr unterschiedlich sind. Jährlich erhoben wird aber die Anzahl Wohnungen auf städtischem Land, die projektiert oder bereits im Bau sind. Das sind aktuell rund 2'000 Wohnungen, die in verschiedenen Planungsstufen in naher Zukunft zu kostendeckenden Mieten vermietet werden. Und auch wenn die Chancen klein sind: Eine Bewerbung lohnt sich im hart umkämpften Wohnungsmarkt in Zürich wohl dennoch. Denn wenn Sie einmal Mieter*in einer Stadtwohnung sind, lebt es sich ohne der dauernden Angst vor Gentrifizierung im Nacken wohl ganz entspannt.

Titelbild: Flickr/Memi Beltrame/CC by 2.0