Erhöhung des Referenzzinssatzes: Zürcher Mieten steigen erneut

Erst vor sechs Monaten erhöhte das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den hypothekarischen Referenzzinssatz von 1,25 auf 1,50 Prozent – und löste damit schweizweit eine Welle an Mieterhöhungen aus, in der Regel um drei Prozentpunkte. Nun scheint sich dasselbe Spiel zu wiederholen. Am 1. Dezember 2023 gab das BWO bekannt, den Referenzzinssatz erneut anzuheben: auf 1,75 Prozent. Mit Folgen: Der Bund geht davon aus, dass dieses Mal rund 70 Prozent aller Mieter:innen von einer Anpassung betroffen sind.

Diese sind nicht immer rechtens. Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) warnte bereits im Sommer öffentlich vor missbräuchlichen Erhöhungen, welche die Vermieter:innen wissentlich oder unwissentlich geltend machen wollten. Die hohe Medienpräsenz zahlte sich aus: Viele Betroffene leiteten den Rechtsmittelweg ein. Das BWO meldete für das erste Halbjahr 2023 einen Anstieg der Schlichtungsverfahren um über 42 Prozent. Alleine im Bezirk Zürich gingen seit vergangenem Juni fast 2900 entsprechende Gesuche ein, heisst es auf Anfrage bei der zuständigen Mietschlichtungsstelle. Viel mehr als in den Vorjahren. 

Schlichtungsstellen am Anschlag

Das führt auch zu langen Wartezeiten. Noch immer habe man 2300 Fälle abzuarbeiten, so die leitende Gerichtsschreiberin der Mietschlichtungsstelle des Bezirks Zürich, Anna Isabel Altieri gegenüber SRF. Sie geht deshalb davon aus, dass die erste Welle erst bis Frühling 2024 bearbeitet sei – und das trotz 25 Prozent mehr Personal und vielen ausserbehördlichen Einigungen zwischen den Parteien. «Wenn es im Dezember zu einer zweiten Runde kommt, würden sich die beiden Runden überlappen, was es für uns sehr schwierig machen würde», gibt Altieri zu. 

«Die Schlichtungsstellen sind völlig auf dem falschen Fuss erwischt worden», sagt Walter Angst, Sprecher des Mieterinnen- und Mieterverbands. Und das, obwohl sich die Anpassung des Referenzzinssatzes abgezeichnet hätte. Der MV hingegen war besser vorbereitet: Durch ein Rechentool auf der Webseite des Verbands konnten Mieter:innen ihre Mieterhöhungen schon früh prüfen lassen. Falls der Betrag im missbräuchlichen Bereich über zehn Franken liege, empfiehlt Angst eine Anfechtung – «für zwei Franken mehr Miete im Jahr lohnt sich der Aufwand nicht, für 120 hingegen schon».

Bis zu acht Prozent mehr Miete

Wie viele Fälle bisher zugunsten der Mieterschaft und wie viele zugunsten der Eigentümer:innen ausgegangen sind, kann das Bezirksgericht nicht sagen, weil man keine Statistiken dazu führe, heisst es auf Anfrage. Wie genau der Rechner des MV tatsächlich ist, kann niemand so richtig sagen. Angst zufolge halten sich Beschwerden bisher jedoch in Grenzen: «In der Regel ist es etwas Positives, wenn man keine Rückmeldung erhält.» Zudem seien nicht alle Schlichtungsstellen in der Region nach demselben Schema vorgegangen.

Erst vor kurzem hat sich das geändert: Mitte November haben sich die Schlichtungsstellen im Kanton Zürich auf eine einheitliche Praxis bei der Berechnung von Mietzinserhöhungen geeinigt. Durch die neuen Leitlinien sollen die zwölf zürcherischen Schlichtungsstellen entlastet werden, indem sich Mieter:innen und Vermieter:innen eher ausserbehördlich einigen können.

Walter Angst begrüsst die Vereinheitlichung. Er hofft, dass es dadurch auch zu weniger missbräuchlichen Mietzinserhöhungen kommt – und so alle entlastet werden. Trotzdem betont er, wie wichtig es sei, bei Verdacht dagegen vorzugehen. Die Mieten würden auch so genügend steigen. Auch bei jenen, die bisher davon verschont geblieben seien. Denn: «Viele Vermieter:innen haben den Referenzzinssatz im Jahr 2020 nicht nach unten korrigiert. Deshalb wird eine sehr grosse Zahl von Mieter:innen eine Mietzinserhöhung erhalten, die bisher noch keine erhalten haben», so Angst. Er spricht von bis zu acht Prozent höheren Mietzinsen. Grund dafür seien nicht nur die Hypothekarzinsen, sondern auch der Teuerungsausgleich und eben die allgemeine Kostensteigerung, die in einigen Fällen von der Vermieterschaft falsch berechnet wird. 

Langer Atem nötig

Besonders aufmerksam müssten jene sein, die ihre Mieterhöhung bereits angefochten hätten, sagt Angst. Es sei wichtig, dass man sich auch weiterhin wehrt, sollte bis zum Zeitpunkt der Bearbeitung des laufenden Verfahrens erneut eine zu hohe Miete verlangt werden. «Eine neue Erhöhung bedarf eine neue Anfechtung.» Für die Betroffenen bedeutet das, dass es weiterhin eines langen Atems bedarf. Ein kleiner Trost bleibt: Bis zum Entscheid der Schlichtungsbehörde dürfen sie den bisherigen Mietzins bezahlen. 

Wie viele Haushalte tatsächlich von der Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes betroffen sind, wird sich erst in einigen Wochen abzeichnen. Klar ist aber, für Mieter:innen in der Stadt Zürich wird sich die Schlinge weiter zuziehen. Eine Verbesserung der Lage ist laut Walter Angst vorerst nicht in Sicht. Es erstaunt daher nicht, dass der Mieterinnen- und Mieterverband in den letzten sechs Monaten um ein Drittel mehr Mitglieder gewachsen ist. Diesen versuche man so gut es geht gerecht zu werden – unter anderem mit mehr Angestellten und detaillierten Informationen auf der Webseite.