Ökologischer Ausbau: Es scheitert an den Vorschriften

Christina Marchand holt einen dicken Stapel Dokumente aus dem Nebenzimmer und lässt ihn schwungvoll auf den Esstisch fallen – «wumms». Sie öffnet einen Ordner, in dem sie alles gesammelt hat: Verkaufsdokumente, Mailverkehr mit Architekt:innen und Behörden, zahlreiche Fotos.

2021 kauften sie und ihr Mann ein 1954 gebautes Mehrfamilienhaus in Zürich Affoltern, das sie ökologisch und günstig ausbauen wollten. «Entgegen der Abbruchwelle, die gerade durch Zürich rollt, wollten wir anhand dieses Gebäudes zeigen, dass eine Klimasanierung zu tragbaren Kosten möglich ist.» Geplant war ein Ausbau um ein Voll- und ein Dachgeschoss. Die bestehenden Wohnungen sollten um ein Zimmer vergrössert werden, sodass sie geeignet für WGs und Familien sind. Sie bezahlten mehrere Millionen Franken für die Liegenschaft; die Mieten für eine frisch sanierte 4-Zimmer-Wohnung sollten unter 3000 Franken liegen.

Der Kauf liegt nun drei Jahre zurück, passiert ist bislang nichts. Denn der geplante Ausbau ist gemäss den städtischen Behörden nicht möglich. Der Grund: Er ist nicht mit den geltenden Bauvorschriften kompatibel. Einzige machbare Option: Abriss und Neubau.

Abrisswelle in Zürich

Der Fall der Marchands ist kein Einzelfall. In den 60er-Jahren herrschte Bauboom, in kurzer Zeit wurde enorm viel und günstig gebaut. Viele dieser Bauten sind heute sanierungsbedürftig. Doch hohe Planungshürden bei der Sanierung von Bestandsbauten und noch grössere Renditen bei Neubauten führen dazu, dass häufig vorschnell abgerissen wird. In Zahlen sieht das am Beispiel Zürich so aus: 9000 von insgesamt 55’000 Liegenschaften wurden in der Stadt seit 1990 abgerissen – das ist jedes sechste Gebäude. Das Rekordjahr in Zürich war 2021: Insgesamt 1768 Wohnungen fielen dem Abrissbagger zum Opfer. Im vergangenen Jahr waren es etwas weniger. 

Ersatzneubauten heisst das Zauberwort – und nicht nur aus Rendite-, sondern auch aus Klima- und Energiesicht spricht einiges für sie. Die alten Gebäude aus den 1950er-, 1960er- und 1970er-Jahren verbrauchen viel Energie für den Betrieb und nützen die Grundstücke, auf denen sie stehen, schlecht aus. Zudem ist ein Grossteil der Gebäude schlecht isoliert und wird mit Öl oder Gas beheizt. Was spricht also gegen einen Neubau, der energieeffizient und nach modernen Vorschriften gebaut ist?

Es ist die Energie, die bei der Vernichtung der Restwerte entsteht, die bei dieser Rechnung nicht berücksichtigt wird. In jedem Bauteil steckt sogenannte graue Energie, die durch dessen Herstellung, Transport und Entsorgung entsteht. Wird bei einem Abriss alles weggeworfen statt weitergegeben und wiederverwendet, geht viel Energie verloren. In der Schweiz machen Bauabfälle 84 Prozent aller Abfälle aus. Im Schnitt sind das 75 Millionen Tonnen pro Jahr, oder 500 Kilogramm pro Sekunde – eine kaum vorstellbare Menge. 

Warum wird die Nachhaltigkeit nicht berücksichtigt?

Während die Zahlen für sich sprechen, scheint das Thema Graue Energie bei den zuständigen Behörden noch nicht angekommen zu sein. Diese Erfahrung machte auch Marchand, als sie ihr Projekt beim Amt für Städtebau vorstellte: «Dort ging es dann sehr viel mehr ums Ästhetische und weniger um die Nachhaltigkeit des Baus», kritisiert sie. «Der Anreiz für Hausbesitzer:innen wäre doch viel grösser, wenn solche nachhaltigen Sanierungen bewusst gefördert würden. Schon einige Quadratmeter mehr Wohnfläche kann eine Sanierung teilfinanzieren und wäre ein grosser Anreiz.»

Die zulässige Bau- und Nutzweise der Grundstücke, wird in der Stadt Zürich in der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) geregelt, soweit diese nicht durch eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt wird. «Die Ökobilanz eines Bauvorhabens wird von den in der BZO enthaltenen Vorschriften grundsätzlich nicht berücksichtigt», sagt Marius Jenny, Anwalt aus Zürich, der auf bau- und immobilienrechtliche Fragen spezialisiert ist. Die Nachhaltigkeit stelle kein klassisches Polizeigut dar und sei daher in Bezug auf die Baubewilligungserteilung grundsätzlich nicht relevant.

Eine Frage der Auslegung

Zur Berücksichtigung der Nachhaltigkeit müssten allerdings nicht zwingend die Gesetze geändert werden, um der Abrisswelle entgegenzuwirken, findet der Anwalt. Vielmehr könnten die Behörden die Nachhaltigkeit etwa bei der Prüfung der erweiterten Bestandesgarantie bis zu einem gewissen Grad bereits heute als öffentliches Interesse im Rahmen ihres Ermessensspielraums als «weiteren Gesichtspunkt» mitberücksichtigen. Dies entspreche aktuell aber noch nicht der gängigen Praxis. Allein aufgrund der Nachhaltigkeit könne jedenfalls noch kein rechtlicher Anspruch auf Erteilung eines den baupolizeilichen Vorschriften widersprechenden Bauvorhabens geltend gemacht werden.

«Um die Einflussmöglichkeiten im Bewilligungsverfahren zu erweitern, müssten die Gesetze geändert werden», heisst es in der schriftlichen Stellungnahme der Stadt. «Ändern sich die gesetzlichen Grundlagen, wendet das Amt für Baubewilligungen diese selbstverständlich an», heisst es weiter. Doch die Möglichkeiten seien, insbesondere bei privat geführten Liegenschaften, begrenzt.

Vorschriften orientieren sich an Neubauten

Viele Umbauvorhaben älterer Gebäude scheitern, weil diese nach altem Recht gebaut wurden. Früher waren die Vorschriften weniger streng, es wurde tendenziell grosszügiger gebaut. «Ein Grossteil der Bauten aus der Zeit des Bau-Booms der 60er-Jahre würde nach heutigen Vorschriften gar nicht mehr bewilligt», sagt Jenny. Der Bestandsschutz erlaubt es den Eigentümer:innen zwar, dass ihre bestehende Immobilie unverändert bleiben kann, auch wenn diese nicht den heutigen, gesetzlichen Standards entspricht.

Wollen sie jedoch etwas verändern, gelten grundsätzlich die neuen Vorschriften. Umbauten, Erweiterungen und Umnutzungen des bestehenden Gebäudes sind nur unter den restriktiven Voraussetzungen der erweiterten Bestandesgarantie oder bei Vorliegen besonderer Verhältnisse im Rahmen von Ausnahmebewilligungen möglich. Und das kann für Bauherr:innen zu einem aufwändigen und kostspieligen Prozedere werden, wie das Beispiel der Familie Marchand zeigt. Häufig werden Bauvorhaben abgelehnt, weil beispielsweise die Mindestabstände zum Nachbarhaus nicht mehr gewährleistet werden oder die maximale Gebäudehöhe überschritten wird. 

«Eine allfällige Aufstockung scheitert regelmässig nicht an einer zu grossen Ausnützung, sondern an den Höhenvorschriften respektive einer daraus resultierenden Übergeschossigkeit und einer durch den Umbau verursachten weitergehenden Abweichung von den Bauvorschriften, welche einer erweiterten Bestandesgarantie praxisgemäss entgegensteht», so Jenny. Auch Christina Marchands Aufstockungspläne scheiterten an den gesetzlichen Mindestabständen. Die aktuelle Gesetzgebung schreibt im Vergleich zu früher einen grösseren Abstand zum Nachbarhaus vor, wenn man höher baut. Mit dem Ausbau um ein Voll- und ein Dachgeschoss würde dieser Grenzabstand unterschritten.

Christina Marchand wirkt gefasst, aber ernüchtert, wenn sie über das Projekt spricht, in das sie einst grosse Hoffnungen und viel Geld steckte. Sie hätte sich bei ihrem Vorhaben mehr Unterstützung seitens der Stadt gewünscht, «und eine gezielte Förderung und Unterstützung von Pilotprojekten bei der Bestandessanierung, damit man Hausbesitzern anhand von Best-Practice-Beispielen Mut machen könnte.» So lange ein Ersatzbau profitabler ist, glaubt der Anwalt nicht, dass die Abrisswelle in der Stadt gestoppt werden kann. «Das ist doch völlig klar. Die meisten denken in erster Linie ökonomisch.» Was die Einzelfallgerechtigkeit angeht, findet er, sollten die Ämter den Nachhaltigkeitsaspekt höher gewichten.

Obwohl sich finanziell nur der Abriss lohnen würde, halten Christina Marchand und ihr Mann an ihren ökologischen Umbauplanungen fest, wenn auch in stark abgespeckter Form. Die bestehenden Wohnungen werden saniert, die geplante Aufstockung jedoch wird nicht umgesetzt werden können. «Ich hoffe, dass wir finanziell nicht draufzahlen müssen, das ist unser Ziel.» Von Mietpreisen unter 3000 Franken müssen sie sich wohl ebenfalls verabschieden. Diese hätten sie nur mit der Aufstockung hinbekommen.