Diese 11 Dinge zum Thema Untermiete musst du unbedingt wissen

1. Vermieter*in über die Untervermietung informieren

Wenn du beispielsweise wegen eines Auslandsaufenthalts deine Wohnung untervermieten möchtest, musst du dein/e Vermieter*in immer erst darüber informieren. Gemäss Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) darf ein*e Vermieter*in die Untervermietung nur verweigern, wenn du ihm*ihr die Bedingungen der Untervermietung nicht preisgibst, du die Wohnung massiv überteuert weitervermietest oder für den*die Vermieter*in wesentliche Nachteile entstehen (Art. 262, Abs. 2 OR). Speziell Mieter*innen einer Genossenschaftswohnung sollten sich rechtzeitig über die Statuten ihrer Genossenschaft informieren. Denn in manchen Fällen stellt eine Untervermietung genau einen solchen wesentlichen Nachteil dar und die Genossenschaft verbietet die Untervermietung.

2. Der Mietvertrag

Ein Mietvertrag sichert dich rechtlich ab und schützt dich im Fall eines Missbrauchs. Auf der Webseite des Mieter*innenverbands Zürich findest du eine Vorlage eines Mietvertrags, den du zur Untervermietung deiner Wohnung verwenden kannst. Achte darauf, dass du zum herkömmlichen Mietzins die Nebenkosten, zum Beispiel Empfangsgebühren, Strom- und Wasserkosten oder Internetkosten prozentual weiterverrechnest. Willst du deine Wohnung möbliert untervermieten, darfst du ausserdem einen Aufschlag auf die Miete verlangen.

3. Höhe der Miete

Bei einer möblierten Wohnung darfst du wegen der Abnutzung der Einrichtung einen Aufschlag von maximal 20 Prozent verrechnen. Ansonsten ist es grundsätzlich missbräuchlich, eine Wohnung zu einem höheren Preis unterzuvermieten. Dein*e Vermieter*in kann dir für einen solchen Missbrauch sogar kündigen.

4. Zusatzklauseln im Mietvertrag

Es sind keine Zusatzklauseln im Mietvertrag möglich, die dich weiter absichern könnten. Allgemein ist es nicht ratsam, den Vertrag durch weitere Bestimmungen zu ergänzen, da diese oft nichtig, also nicht gültig, sind. Sofern du also kein Jurastudium oder sonst ganz viel Erfahrung mit dem Mietrecht hast – Finger weg von den weiteren Bestimmungen. Du kannst dich jedoch zusätzlich mit einer möglichst hohen Mietkaution schützen.

5. Mietkaution

Diese Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen. Das Depot von drei Monatsmieten ist sehr empfehlenswert, weil du, falls der*die Untermieter*in nicht bezahlt, dieses Geld einfordern kannst. Die Kaution muss stets auf ein Mietzinskonto, lautend auf den*die Untermieter*in, einbezahlt werden. Sobald der*die Untermieter*in den Mietzins nicht bezahlt, kannst du ihn*sie betreiben und das Geld zurückhalten. Der*die Mieter*in darf ohne die Zahlung der vereinbarten Kaution die Wohnung unter keinen Umständen beziehen. Ausnahmen, weil es sich bei dem*der Untermieter*in um eine dir bekannte Person handelt, machst du auf eigenes Risiko.

6. Die Wahl eines*einer Untermieter*in

Allgemein ist es wohl am besten, die Wohnung an Bekannte oder Bekannte von Bekannten zu vermieten. Denn dass jemand aus deinem Bekanntenkreis dich über den Tisch zieht, ist weit unwahrscheinlicher als bei einer völlig fremden Person. Bei der Wahl eines*einer Untermieter*in gilt stets: Vorsicht ist besser als Nachsicht. So solltest du zum Beispiel immer einen Betreibungsauszug und eine Kopie der Identitätskarte einfordern. Zudem kannst du eine Kopie eines aktuellen Lohnausweises verlangen. So beweist der*die Untermieter*in, dass er*sie zahlungsfähig ist. Merkst du dennoch, dass dich jemand abzocken will, ist es wichtig, dass du die Formvorschriften, also beispielsweise die richtigen Formulare und Fristen, konstant einhältst.

7. Fristen

Wer die Miete nicht pünktlich erhält, muss möglichst bestimmt und effizient vorgehen. Sobald der erste Mietzins nicht auf deinem Konto eintrifft, musst du den*die Mieter*in sofort mit einem eingeschriebenen Brief mahnen und die Kündigung des Mietverhältnisses androhen (Art. 257d, Abs 2 OR). Für ein solches Schreiben findest du online diverse Vorlagen. Danach hat der*die Mieter*in 30 Tage Zeit, den fälligen Betrag zu überweisen. Begleicht die Person die Miete trotzdem nicht, kannst du das Mietverhältnis innert wiederum 30 Tagen respektive per Ende des Monats kündigen. Auch für eine Kündigung gibt es online diverse Vorlagen. Brisant: Sollte die Person die eingeschriebene Kündigung nicht entgegennehmen, kann sich der Prozess der Kündigung erneut verlängern. Gegen ein*eine Mieter*in, die bereits zwei Monatsmieten bei dir in der Kreide steht und nicht erreichbar ist, kannst du aber theoretisch sofort die Betreibung einleiten. Dies hat diverse Vorteile.

8. Betreibung

Das Einleiten einer Betreibung im Fall unbezahlter Mieten ist besonders sinnvoll, wenn der*die Mieter*in nicht auf deine Briefe oder Telefonanrufe reagiert. In einem solchen Fall kann der eingeschriebene Zahlungsbefehl (erste Stufe der Betreibung) sogar polizeilich zugestellt werden. Die polizeiliche Zustellung erfolgt meist zu unregelmässigen Tageszeiten, da die Mieter*innen dann am einfachsten zu überraschen sind. Ein weiterer Vorteil der Betreibung ist, dass von da an die Mietkaution eingefordert werden kann. Dies setzt voraus, dass der*die Mieter*in keinen Rechtsvorschlag gegen den Zahlungsbefehl erhebt. Bei einem Rechtsvorschlag dauert es oft noch um einiges länger, bis man die Person aus der Wohnung verbannen kann. Eine solche Ausweisung einer Person aus der untervermieteten Wohnung nennt sich Ausweisungsbegehren.

9. Ausweisungsbegehren

Für ein Ausweisungsbegehren müssen diverse Formulare ausgefüllt und zugestellt werden. Eine ausführliche Checkliste und Beschreibung der Möglichkeiten gibts beispielsweise auf der Webseite der Zürcher Gerichte. Erneut ist es dem*der Mieter*in möglich, eine solche «Exmission» anzufechten und den Fall vor die Schlichtungsbehörde oder das Mietgericht weiterzuziehen. Bei Mietnomaden*innen passiert das höchst selten, da diese dann in den meisten Fällen verurteilt würden. Dennoch besteht die Möglichkeit. Gemäss der unentgeltlichen Rechtsauskunft des Zürcher Anwaltsverbands dauert die Behandlung eines Ausweisungsbegehrens je nach Fall mindestens zwei Wochen. Nimmt der*die Mieter*in den eingeschriebenen Brief jedoch nicht entgegen, verlängert sich eine allfällige Räumung erneut um einige Wochen, ja gar Monate.

10. Abgabe und Protokoll

Selbst wenn die Untermieter*innen ihre Miete immer pünktlich bezahlt haben, musst du bei der Übernahme deiner Wohnung vorsichtig sein. Schon bei der Abgabe an den*die künftigen Mieter*in ist ein Schaden- und Mängelprotokoll sehr empfehlenswert. Wenn du dann von deinem Aufenthalt zurück nach Hause kommst und deine Wohnung wieder übernimmst, kannst du relativ schnell feststellen, ob die Wohnung im selben Zustand wieder retourniert wurde. Ist dies nicht der Fall, muss der*die Untermieter*in sofort über die neuen Mängel informiert und die Kosten an ihn*sie weiterverrechnet werden. Sonst musst du als Hauptmieter*in möglicherweise spätestens beim Auszug für die Reparaturarbeiten aufkommen. Infos zum Wohnungsprotokoll findest du ebenfalls auf der Webseite des Mieterinnen- & Mieterverbands.

11. Im Notfall die Rechtsauskunft konsultieren

Bei Problemen mit den Untermieter*innen kannst du eine Gratis-Rechtsauskunft in deinem Bezirk oder bei der unentgeltlichen Rechtsauskunft des Anwaltsverbands Zürich konsultieren. Achtung: Die Platzzahl bei solchen Konsultationen ist beschränkt – first come, first serve.

Anmerkungen

Der Fall von Mike zeigte, dass Betrüger*innen das Recht teilweise besser kennen, als man vermutet. Willst du während deines Auslandaufenthalts also deine Wohnung auf Zeit untervermieten, so ist es unerlässlich, die Rechtslage zu prüfen. Ein gutes Bauchgefühl reicht da nicht. Von der Inkenntnissetzung des*der Vermieter*in über die Wahl und Überprüfung eines*r potenziellen Mieter*in bis hin zur allfälligen Betreibung eines*r Mietnomad*innen – das Mietrecht kann dich nicht immer schützen. Selbst wenn du eigentlich im Recht bist und nur nach Treu und Glauben handelst.

Sobald die Schlüssel an die Betrüger*innen übergeben wurden, können diese nämlich bis zum Ablauf der oben genannten (gesetzlichen) Fristen gratis in deiner Wohnung residieren. Und auch bei der Wiederübernahme deiner Wohnung solltest du vorsichtig sein und immer ein Mängelprotokoll zur Hand haben. Letztendlich können mögliche Katastrophen mit unzuverlässigen Untermieter*innen durch eine bedachte Vorgehensweise bereits bei der Suche eines*r Untermieters*in vermieden werden. Sei also nicht blöd und mach dich schlau!

Für diesen Artikel hat Redaktor Philipp Mikhail Gesetzbücher gewälzt und mit der unentgeltlichen Rechtsauskunft Zürich gesprochen.