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Wem gehört die Stadt Zürich und wer baut sie?

Die Wohnungsnot ist in aller Munde. Doch wem gehört das Land auf dem unsere Wohnungen gebaut werden sollen? Wer baut überhaupt? Und wo hat es noch leere Wohnungen? Ein Blick in die Zahlen und Fakten.
15. März 2019

Unsere Stadt erstreckt sich über 53 Quadratkilometer. Der Boden ist begrenzt. Bis 2035 sollen hier trotzdem eine halbe Million Menschen Platz finden. Um 70'000 Einwohner*innen wird die Bevölkerung laut städtischen Schätzungen in den nächsten 16 Jahren wachsen. Damit alle diese Menschen auch unterkommen in unserer Stadt, müssen einige neue Wohnungen entstehen. Doch wer soll diese bauen?

Grundbesitz der Stadt Zürich

Bauen kann nur, wer Boden besitzt. Schaut man sich die Grundbesitzverhältnisse an, fragt man sich, weshalb wir nicht alle in städtischen Wohnungen leben. Denn knappe zwei Drittel des gesamten Stadtgebiets gehört der öffentlichen Hand. Davon besteht rund die Hälfte jedoch aus Wald-, Wiesen-, Gewässer- und Verkehrsflächen, die nicht bebaut werden dürfen – also Nicht-Bauzonen.

Von den Flächen, die in der Bauzone liegen, besitzt die öffentliche Hand nur noch 36 Prozent. Die Flächen, die wiederum für Wohnungen gedacht sind, machen läppische 7 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes aus. Die öffentliche Hand wird also die Wohnungsnot nicht im Alleingang bekämpfen können. Wichtig für den Wohnungsbau sind auch die Wohnbaugenossenschaften, private Gesellschaften, natürliche Personen und Stockwerkeigentümer*innen. Denn sie sind es, die 93 Prozent der Flächen besitzen, auf denen Wohnungen entstehen können.

Wer besitzt unsere Wohnungen?

Dementsprechend ist auch der Besitz unserer Wohnungen meist in privater Hand. Lediglich im Kreis 1 besitzt die öffentliche Hand 22 Prozent aller Wohnungen. In den restlichen Stadtkreisen ist die Zahl verschwindend klein. Wer auf eine Genossenschaftswohnung hofft, der wird wohl am ehesten in Schwamendingen fündig. Dort sind ganze 40 Prozent in genossenschaftlichem Besitz. Allgemein sind die Genossenschaften am Stadtrand besser vertreten als in der Innenstadt.

Rund zwei Drittel, mal mehr mal weniger, liegen in den Händen privater Gesellschaften und natürlicher Personen. Die Anzahl der Wohnungen im Stockwerkeigentum liegt bei durchschnittlich 10 Prozent, mit Ausreissern in den Kreisen 5 (18 %) und 7 (17 %).

Der Wohnungsbestand 2018

Ein Blick in die Vergangenheit verrät ein bisschen mehr darüber, wie diese Zusammensetzung zustande gekommen ist. Betrachtet man die Entwicklung, sieht man deutlich, weshalb die Mehrzahl der Wohnungen in privaten Händen liegt. Mit über 100'000 Wohnungen (Stand 2018) stellen natürliche Personen inklusive Stockeigentümer*innen die grösste Eigentumsgruppe dar. Gefolgt von den übrigen privaten Gesellschaften mit knapp 70'000 Wohnungen. Genossenschaften und öffentliche Hand besitzen gemeinsam 55'000 Wohnungen, was etwa einem Viertel entspricht.

Seit 1977 sind in der Stadt Zürich etwa 50'000 neue Wohnungen entstanden. Alleine von 1992 bis 1993 waren es über 10'000 Wohnungen. Dazu beigetragen haben vor allem private Gesellschaften, natürliche Personen und Stockwerkeigentümer*innen. Seit damals steigt die Zahl der Wohnungen kontinuierlich an.

Die Entwicklung des Wohnungsbestandes

Der Bestand der Wohnungen in den Händen von privaten Gesellschaften (ohne Wohnbaugenossenschaften) hat seit 1977 um satte 80 Prozent zugenommen. Die Wohnungen im Besitz natürlicher Personen inklusive Stockwerkeigentümer*innen nehmen seit 1993 nur noch schwach zu, in den letzten Jahren sind sie gar rückläufig.

Seit der Abstimmung 2010 über preisgünstiges Wohnen und Gewerbe legen die Genossenschaften deutlich zu. Betrachtet man jedoch die Entwicklung der übrigen privaten Gesellschaften, fragt man sich zurecht, wie die Stadt dieses eine Drittel an gemeinnützigen Wohnungen erreichen kann. Genossenschaften machen viel – doch die anderen immer noch mehr. Ein Verhältnis von einem Drittel zu erreichen wird schwer werden.

Dazu kommt, dass man einen Rückgang der Wohnungen in öffentlicher Hand beobachten kann. Dies liegt unter anderem daran, dass sie oftmals Land in der Bauzone anderen Bauträger*innen, zum Beispiel Wohnbaugenossenschaften, zur Verfügung stellt.

Hier wird gebaut

Im letzten Jahr sind in Zürich 3'360 Wohnungen entstanden. Davon waren es alleine 855 in Altstetten, davon 687 von privaten Gesellschaften (ohne Genossenschaften). Auch in Wollishofen (Kreis 2: 582), Seebach, Oerlikon und Affoltern (Kreis 11: 543) wurde viel gebaut. Hingegen ist in den Kreisen 1, 4 und 5 fast nichts geschehen. Auch bei der Wohnbautätigkeit ist ein klarer Trend zu erkennen: Am Stadtrand wird gebaut – in der Innenstadt kaum.

Gebaut haben vorwiegend private Gesellschaften. Mit 1'597 Wohnungen haben sie am meisten Wohnungen erstellt. Die zweitmeisten Wohnungen haben die Genossenschaften gebaut, mit 866 jedoch nur halb so viel wie die übrigen privaten Gesellschaften. Die öffentliche Hand hat derweil nur knapp 100 Wohnungen fertiggestellt.

Leerwohnungen sind Mangelware

Im letzten Jahr sind lediglich 0,2 Prozent Wohnungen frei gestanden. Die Leerwohnungsziffer ist zwar doppelt so hoch wie noch 2012, jedoch noch immer sehr tief. 2018 sind nur knapp 500 Wohnungen leer gestanden. Zum Vergleich: Ende der 1990er waren es knapp 1'300 Wohnungen.

2018 sind gesamtstädtisch am häufigsten 3-Zimmer-Wohnungen leergestanden (173 Wohnungen), gefolgt von 4-Zimmer-Wohnungen (107). Einfamilienhäuser zu finden, ist jedoch eher schwer. Davon sind letztes Jahr gerade mal 7 leer gestanden.

Titelbild und Grafiken: Timothy Endut

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