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So hat sich das neue Vermietungssystem der Stadt bewährt

Wegen der Corona-Krise werden keine städtischen Wohnungen ausgeschrieben. Wir haben mit der Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich gesprochen – und für euch geklärt, wann und wie die begehrten Wohnungen wieder aufgeschaltet sind. Auch wollten wir wissen, was die Liegi unternimmt, um die neuen Belegungsvorschriften durchzusetzen, welches Fazit ein Jahr nach Einführung des Zufallsgenerators gezogen wird und ob es möglich ist, diesen auszutricksen.
04. Mai 2020
Redaktionsleiterin

Wann werden städtische Wohnungen wieder ausgeschrieben?

Schon bald. Ab dem 6. Mai wird die Stadt frei gewordene Wohnungen wieder ausschreiben und auch Besichtigungen durchführen. «Diese werden so organisiert, dass die Vorgaben des BAG zur Eindämmung des Corona-Virus eingehalten werden können», erklärt Kuno Gurtner von Liegenschaften Stadt Zürich. So ist zum Beispiel pro Bewerbung nur eine Person zur Besichtigung zugelassen. Die Teilnehmer*innen besichtigen die Wohnungen zudem zeitlich versetzt und je nach Grösse in Gruppen von zwei, drei oder fünf Personen.

Die Corona-Krise hatte sich in den vergangenen Wochen auch bei der Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich bemerkbar gemacht: Seit dem 13. März wurden keine städtische Wohnungen mehr zur Neuvermietung ausgeschrieben oder Besichtigungen durchgeführt. Dies zum Schutz aller Beteiligten. Während dieser Zeit seien aber keineswegs Wohnungen ohne öffentliche Ausschreibung quasi «unter der Hand» vergeben oder getauscht worden. «Der ganze Prozess war stillgelegt», bestätigt Gurtner. Bei den künftig ausgeschriebenen Objekten werde es sich vorerst ausschliesslich um Wohnungen handeln, aus denen die Vormieter*innen bereits ausgezogen sind.

Hat sich der Zufallsgenerator bewährt?

Seit gut einem Jahr müssen sich potenzielle Mieter*innen der Stadt Zürich nicht mehr durch den «Telefonjoker» kämpfen, bei dem während einer halben Stunde jeweils bis zu 30’000 Anrufversuche auf die im Inserat erwähnte Telefonnummer eingegangen sind. Mittels E-Vermietung können sich Interessent*innen online bequem über ihr Konto für eine Besichtigung anmelden. Der Computer wählt sodann 50 Personen aus, welche die Wohnung besichtigen und daraufhin die Möglichkeit erhalten, sich bewerben zu dürfen. Riesige Warteschlangen bis runter auf die Strasse, wie man sie früher vor städtischen Wohnungen sah, gehören damit der Vergangenheit an.

Seit der Einführung Ende Februar 2019 wurden so insgesamt 325 Wohnungen ausgeschrieben und vermietet. Pro ausgeschriebene Wohnung haben sich je nach Stadtkreis zwischen 300 und 700 Personen für die Teilnahme an der Besichtigung beworben.

Laut Gurtner hat sich das System bislang bewährt. Es habe jedoch erstaunlich wenig Feedback auf die Neuerung gegeben und wenn, dann ganz unterschiedliches von «Finde ich gut, dass man sich jetzt so einfach und dann, wenn man Zeit hat, für eine Besichtigung bewerben kann» bis «Das ist ja die reinste Lotterie, unter Umständen schaffen es Leute, die sonst gute Chancen auf eine Wohnung hätten, gar nicht erst ins Vermietungsverfahren».

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Dies hat sich wohl auch der Quartierverein Riesbach gedacht und – vergeblich – verlangt, dass für die Erstvermietung der sich noch im Bau befindenden Wohnsiedlung Hornbach im Seefeldquartier eine Quote für Quartierbewohner*innen eingeführt wird. Gurtner: «Dies, weil der Verein befürchtete, Bewohner*innen aus dem Quartier würden die Hürde des Zufallsgenerators nicht schaffen und könnten sich damit nicht für eine Wohnung in der Siedlung bewerben.» Im übrigen sei es bislang noch nie vorgekommen, dass von den jeweils 50 Bewerber*innen niemand die Auflagen bezüglich Einkommen oder Belegung erfüllen konnte.

Welche Tricks wurden angewendet?

Stadtwohnungen werden von vielen einem Lottogewinn gleichgesetzt, denn: Sie sind bezahlbar und oftmals an guter Lage. Verständlich, dass die Bewerber*innen um jeden Preis «gewinnen» wollen. Laut Gurtner haben bereits einige versucht, den Computer zu überlisten, indem sie sich für die gleiche Besichtigung bis zu einem Dutzend mal beworben haben. «Das nützt aber nichts und beschert meinen Kolleg*innen nur Mehrarbeit: Die Mehrfachbewerbungen müssen auf eine einzige reduziert werden, die dann in den Zufallsgenerator kommt.»

Wie werden neue Belegungsvorschriften umgesetzt?

Unterschreitet die Personenzahl die Zahl ganzer Zimmer um mehr als eins, gilt eine städtische Wohnung gemäss der neuen Verordnung, die der Gemeinderat Anfang 2018 beschlossen hatte, offiziell als unterbelegt. Man verfüge zwar über keine aktuellen Zahlen, wie viele Wohnungen derzeit effektiv unterbelegt sind, gemäss der Antwort auf einen Vorstoss aus dem Gemeinderat sollen es Ende 2016 jedoch 16,8 Prozent der Wohnungen gewesen sein.

Bis zum Auslaufen der bis 2024 gesetzten Frist für Mietverhältnisse, die vor 2019 abgeschlossen wurden, sind der Stadt ohnehin die Hände gebunden. In den kommenden Monaten soll jedoch ein Formular verschickt werden, mit dem der Mieterschaft die Änderung des Mietvertrags angekündigt wird, die wegen der neuen Verordnung nötig wird. Man hofft, dass so Personen aus unterbelegten Wohnungen von sich aus aktiv werden und sich um eine kleinere Bleibe bemühen. Grundsätzlich stellt die Stadt den Betroffenen zwei Alternativen zur Verfügung. Bislang seien mit Ausnahme der Bewohner aus der Altstadt aber praktisch keine Anfragen von Mietenden eingegangen, die sich aufgrund der neuen Vorschriften Sorgen machen oder sich aktiv um eine kleinere Wohnung bemühen wollen. Gurtner stellt klar: «Für jene, die sich früh melden, steht mehr Zeit für die Suche nach einer geeigneten Wohnung zur Verfügung.»

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Das neue Mietreglement der Stadt
Anfang März 2019 verabschiedete der Stadtrat das neue Reglement über die Vermietung von städtischen Wohnungen. Das Mietreglement basiert auf der 2018 vom Gemeinderat verabschiedeten Vermietungsverordnung (VGV) und regelt die städtische Vermietungspraxis. «Die Stadt Zürich wächst, die Nachfrage nach städtischen Wohnungen übersteigt das Angebot. Das neue Reglement setzt klare Richtlinien und erhöht die Transparenz der städtischen Vermietungspraxis», so Stadtrat Daniel Leupi damals. Die VGV schreibt nicht nur die Mindestbelegung von Wohnungen vor, sondern zum Beispiel auch, dass die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieterschaft nicht nur wie bisher zum Vermietungszeitpunkt zu berücksichtigen sind, sondern auch während des laufenden Mietverhältnisses. Sie legt fest, dass bei höchstens 15 Prozent aller Mietverhältnisse das steuerbare Haushalteinkommen gleichzeitig höher als 70’000 Fr.- sein und mehr als das Sechsfache des Bruttomietzinses betragen darf. Ob diese Grenze eingehalten wird, ermittelt Liegenschaften Zürich regelmässig mindestens alle zwei Jahre mit einer automatisierten und anonymisierten Auswertung. Erstmals geschieht dies 2025.

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