800‘000 Quadratmeter leere Büros: Ballast oder Chance?

Der Orion-Komplex in Zürich-West: 1989 gebaut, 30‘000 Quadratmeter Nutzfläche, 2019 ersetzt. Das Mythenschloss am Mythenquai: 1987 gebaut, 20‘000 Quadratmeter Nutzfläche, 2020 abgebrochen. Das Verwaltungszentrum der Zürich Versicherung in Wiedikon: 1980 gebaut, 40‘000 Quadratmeter Nutzfläche, zurzeit im Abbruch.

Wir haben verlernt, mit Gebäuden umzugehen, welche nicht komplett den heute geltenden Vorstellungen entsprechen. In der Schweiz und insbesondere in Zürich werden immer mehr junge Gebäude abgerissen und ersetzt: Bauten im Alter von 50, 40 oder sogar 30 Jahren, gebaut aus hochwertigen Materialien und gut erhalten. Bei Wohnbauten ist der Ersatzneubau bereits eine diskutierte und umstrittene Praxis. In Bezug auf Bürobauten hingegen ist die Thematik noch nicht in der öffentlichen Debatte angelangt, da im Vergleich zu Wohnbauten eine emotionale Verbindung zu den Gebäuden fehlt.

Die Gründe für die Vernichtung von Bürobauten sind vielschichtig. Eine Verschiebung der Nachfrage nach Büroflächen hat stattgefunden: von den Aussenquartieren zu Orten an zentralerer Lage. Die Arbeitsweisen haben sich stark verändert: Home-Office, Desksharing und Co-Working führen zu weniger Platzbedarf in traditionellen Büroräumen.

Die baurechtlichen Bedingungen wie Zonenordnung, Bauvorschriften und Normen machen die Umnutzung von Gebäuden unattraktiv, aufwändig und teuer im Vergleich zu Ersatzneubauten. Schliesslich spielen auch grössere Mechanismen des Immobilienmarktes mit, die grundsätzlich auf den gleichen Nenner kommen: Die institutionellen Anleger haben zu viel Kapital, und investieren dieses am liebsten in grosse, teure, neue Immobilienprojekte.

Monsterbüros an der Thurgauerstrasse

Unsere Baukultur ist momentan nicht in der Lage, intelligent mit bestehenden Bürobauten umzugehen. Dies wird besonders relevant, wenn man nicht nur einzelne Bauten, sondern ganze Quartiere, die von Bürogebäuden geprägt sind, betrachtet, welche sich zwischen den 70er- und den 2000er-Jahren entwickelt haben. Die Entstehung solcher Büro-Satelliten-Quartiere stellt die einschneidendste Entwicklung des Schweizer Städtebaus während dieser Zeitperiode dar. Überall schossen – bedingt durch die endgültige Transformation der Schweiz in eine Dienstleistungsgesellschaft nach der Ölkrise – auf grossen leeren Landstücken in der Peripherie der Städte Büroparks aus dem Boden.

Grosskonzerne bauten internationale Sitze oder markante Backoffices, um ihre neue Stärke und Modernität zu demonstrieren. Die grosse Anzahl Arbeiter:innen, die sich im Zuge der Stadtflucht in die Agglomeration verschoben hatte, schätzte es, mit dem Auto direkt und komfortabel in die Tiefgaragen der Bürotempel pendeln zu können. Heute aber, 20 Jahre später, haben diese Gebiete ihre ehemalige Beliebtheit verloren und sind geprägt von signifikanten Leerständen und einer unsicheren Zukunft. 

Das prominenteste Zürcher Beispiel liegt entlang der Thurgauerstrasse, wo sich ein ausgedehntes Büroquartier auf ehemaligen Industrie- und Landwirtschaftsflächen entwickelte. Es entstanden Bürobauten mit damals selten gesehenen Ausmassen von oft mehr als 20'000 Quadratmetern Mietfläche. Das Gebiet war mit seiner Lage an der Nordumfahrung zwischen Stadt und Flughafen optimal für den Autoverkehr erschlossen und wurde schnell zu einem prestigeträchtigen Standort für grosse Unternehmen wie General Motors, McKinsey oder die Credit Suisse.

Heute sind fast alle der bekannten Namen weg, umgezogen in neue Bauten im Stadtzentrum oder an wichtigen Bahnhöfen in der Agglomeration. So findet sich nun in diesem Quartier, welches keine der aktuell gefragten urbanen Qualitäten fürs Wohnen und Arbeiten aufweist, etwa einen Fünftel des gesamten Büro-Leerstandes der Region Zürich. Diese Satelliten-Quartiere sind trotz ihren jetzigen Probleme, Ausdruck und Abbild der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Bedingungen ihrer Zeit, genauso wie die heute so hoch geschätzten Industrieareale von Anfang des 20. Jahrhunderts. Der Vergleich mit Industriebauten und -Arealen ist in dieser Hinsicht relevant. So wurden sie, nachdem die Industrie auszog, lange genauso geringgeschätzt und viele mussten Neubauten weichen.

Nach einer gewissen Zeit begannen neue Nutzer:innen sich die Gebäude anzueignen und zeigten deren Potential auf. Heute sind diese Räume sehr gefragt, nur gibt es davon nicht mehr viele. Bürogebäude weisen einige der an Industriebauten so geschätzten architektonischen Charakteristiken auf, etwa die grosszügigen Raumhöhen, die flexible Raumstruktur, die massive, robuste Bauweise und in vielen Fällen grosse Atrien oder Hallen. Einer Nutzung und Aneignung stehen heute aber oftmals ästhetische Vorurteile im Weg.

Alternative Arbeits- und Wohnformen

Die freie Fläche in Bürobauten in der Region Zürich beträgt heute etwa 800‘000 Quadratmeter. Die Covid-19-Pandemie hat die Transformation zu digitalen Arbeitsräumen rasant beschleunigt. Wie der Wechsel von der Industrie- zur Dienstleistungs-Gesellschaft, könnte diese Entwicklung nun wiederum einen gesamten Gebäudetyp grösstenteils überflüssig machen. So entsteht eine seltsame Situation in einer Stadt, in der einerseits starke Nachfrage nach diversen Wohn- und Arbeitsräumen herrscht, und andererseits eine enorme Fläche brach liegt, weil niemand so richtig weiss, wie man diese für den gegenwärtigen Bedarf attraktiv gestaltet.

Doch genau die Erfahrung aus den letzten zwei Jahren könnte uns erste Anhaltspunkte zur Entwicklung geben. Ein grosser Teil der arbeitenden Bevölkerung hat während der Pandemiezeit gezwungenermassen mit alternativen Arbeits- und Wohnformen experimentiert. Einige, vor allem gemeinnützige Bauträger, scheinen langsam das Potential dieser Bauten wahrzunehmen. So hat in der letzten Zeit die Stadt oder die Stiftung PWG Gebäude gekauft, mit dem expliziten Ziel, diese neu zu bespielen. Auch wenn Übernutzung oder Ortsbildschutz den Erhalt in diesen Fällen begünstigen, ist zu hoffen, dass hier in den nächsten Jahren einige Leuchtturmprojekte für eine neue Kultur des Weiterbauens realisiert werden.

Denn überall in der Region stehen Bürobauten und -quartiere als gebaute Räume mit unbestimmtem Entwicklungspotential als «Bürobrachen» zur Verfügung. Ihre speziellen Eigenschaften sollte man als Chance sehen, um einzigartige Räume zu bauen und damit weiten Teilen der Aussenquartiere unserer Stadt einen neuen Charakter zu geben. So könnten diese Gebiete die Geschichte der jüngeren Stadtentwicklung weitererzählen und den Kreis der sich alle 30 Jahre wiederholenden Tabula Rasa brechen.

In einem innovativen und intelligenten Umgang mit bestehenden Bauten kann man Räume entwerfen, die in einem Ersatzneubau nicht denkbar wären. Sie bieten mit ihren riesigen Atrien, ihren weiten Dachterrassen, ihren tiefen Innenhöfen, ihren endlosen Bürogeschossen, ihren rhythmischen Fassaden die Gelegenheit, für verschiedenste Nutzungen andere und spezielle Orte zu schaffen. Wir sollten die Möglichkeit nutzen, die fremden Baukörper endlich mit unserer Stadt verwachsen zu lassen, indem wir ihre Andersartigkeit als Potential verstehen.

Diese Kolumne basiert auf dem Essay «Fremde Körper, vergessene Konstellationen» publiziert im Trans Magazin #39.