5 Fragen und Antworten zum Zürcher Immobilienmarkt

1. Wo werden am meisten Grundstücke verkauft?

Die genauen Verkaufszahlen einzelner Immobilien herauszufinden ist unmöglich. Schade. Aber:

Was wir dir schon jetzt präsentieren können, ist die Anzahl verkaufter Immobilien in den verschiedenen Quartieren und deren Gesamtwert. Und da sind wir schon beim Punkt, der uns fast aus den Socken gehauen hat. Und das nicht nur, wenn man eine linke Socke ist! Eine Auflistung mit ein paar Fakten:

1. In den Jahren 2008 bis 2019 wurden in der Stadt Zürich Grundstücke im Wert von über 69 Milliarden Franken verkauft. Allein im letzten Jahr waren es 6,5 Milliarden Franken.
2. Wenn man zehn Jahre zurückblickt, wurden 2011 mit Abstand am meisten Grundstücke verkauft. Insgesamt 3’849. Im letzten Jahr waren es 1’904. Der Rekord im Jahr 2011 hat einen einfachen Grund: Wäre die Volksinitiative zur Erbschaftssteuer im Jahr 2015 angenommen worden, hätte die Steuer rückwirkend Anfang 2012 gewirkt.
3. In Oerlikon wurden seit 2008 4’739 und in Höngg 4’862 Grundstücke verkauft. Die beiden Quartiere stehen auf den Podestplätzen, wenn es um die Anzahl verkaufter Immobilien geht.
4. Obwohl in der Altstadt in den letzten zehn Jahren anzahlmässig am wenigsten Grundstücke verkauft wurden, wurde hier im Vergleich zu den anderen Quartieren mit dem Verkauf von Immobilien sehr viel Geld eingenommen. Der durchschnittliche Preis pro Immobilie beträgt hier satte 12 Millionen Franken.

Zur Information: Ein Grundstück entspricht nicht immer einer Liegenschaft, also einem Haus als Ganzes. Ein Grundstück kann ein Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus. Zum Beispiel aber auch ein Stockwerkeigentum. Dann wird jedes Stockwerk als eigenes Grundstück gezählt. Dies muss beim Betrachten der folgenden Daten mitgedacht werden. Hier findest du eine genaue Definition.

Hier kannst du nachschauen, zu welchem Wert wie viele Grundstücke in den jeweiligen Quartieren seit 2008 verkauft wurden.

2. Für wen wird es in der Stadt zukünftig Platz haben?

Die Fläche der Stadt Zürich ist etwa so gross wie 7422 Fussballfelder, was 53 Quadratkilometern entspricht. Dies klingt nach viel, doch muss man sich im Hinterkopf behalten, dass diese Flächen nicht alle bebaubar sind. Obwohl zwei Drittel des gesamten Stadtgebiets der öffentlichen Hand gehört, ist dies noch kein Grund zum Jubeln. Denn fast die Hälfte dieser Fläche besteht aus Wald, Wiesen, Gewässer und Flächen für den Verkehr. Zonen, in denen nicht gebaut werden darf.

Die bebaubare Fläche ist also begrenzt. Es wird damit gerechnet, dass in den nächsten 16 Jahren 70’000 Menschen mehr in der Stadt leben werden. Für wen wird es dann noch Platz haben? Wer wird bleiben können, wer nicht? Ist Zürich doch noch nicht fertig gebaut? Am Kosmopolitcs «Wohn(t)räume - Wer hat Platz in der Stadt?» werden dir diese Fragen sicherlich beantwortet.

3. Wem gehört der Boden in Zürich?

2010 hat die Zürcher Stadtbevölkerung das sogenannte «Drittelsziel» in der Gemeindeverordnung verankert. Dieses verlangt, dass bis 2050 die Anzahl der preisgünstigen Wohnungen und Gewerberäume auf 33 Prozent erhöht wird (Stand heute: rund 26 Prozent). Doch ob dies erreicht wird, steht in den Sternen, der zuständige Stadtrat Daniel Leupi ist nicht sehr optimistisch. Dieses Ziel kann nicht alleine durch die öffentliche Hand erreicht werden, denn diese besitzt nur 36 Prozent der Flächen, die in der Bauzone liegen. Davon sind jedoch nur 7 Prozent für den Wohnungsbau gedacht. Es braucht also andere Player wie Wohnbaugenossenschaften, private Gesellschaften, natürliche Personen und Stockwerkeigentümer*innen, um das Ziel der vielen günstigen Wohnungen zu erreichen. Denn 93 Prozent der Flächen, auf denen Wohnungen entstehen können, gehören ihnen.

Laut dem Statistikamt der Stadt Zürich machen Genossenschaften zwar viel – doch die anderen immer noch mehr. Eine weitere Tatsache ist, dass der Wohnungsbestand von privaten Gesellschaften (ohne Wohnbaugenossenschaften) in den letzten 50 Jahren um 80 Prozent zugenommen hat und der von Stockwerkeigentümer*innen rückläufig war.

Am 3. Dezember organisieren wir ein Podium zum «Drittelsziel». Sei dabei, wenn verschiedene Akteur*innen darüber diskutieren, ob das Ziel überhaupt noch erreicht werden kann.

4. Steigen die Immobilienpreise in der Stadt tatsächlich?

Viele kennen es. Eine zentrale und bezahlbare Wohnung in Zürich zu finden, ist nicht ganz einfach. Zum einen hat dies damit zu tun, dass günstige Wohnungen schon länger knapp sind und es sozusagen keinen Leerstand gibt. Bei der letzten Zählung am 1. Juni 2020 waren nur gerade 339 Wohnungen leer. Das bedeutet aber nicht, dass es keine Mieter*innenwechsel gibt. Im Durchschnitt werden jährlich etwa 28’000 Wohnungen neu bezogen, was etwa einem Achtel der Stadtwohnungen entspricht.

Das Amt für Statistik macht zwar darauf aufmerksam, dass jede Immobilie ein Unikat sei und die Daten daher mit Vorsicht zu geniessen seien. Die Tendenz zeigt aber auf die letzten Jahre betrachtet nach oben: So ist der Medianpreis pro Quadratmeter Nettogeschossfläche von Immobilien zwischen 2008 und 2018 von 5’200 auf 11’000 Franken gestiegen.

5. Hat es noch Platz für neue Wohnungen?

Obwohl immer wieder davon die Rede ist, dass der Platz knapp ist, wird fleissig weitergebaut. So sind 2018 zum Beispiel 3’360 neue Wohnungen entstanden. Das ist ein Höchstwert. Das letzte Mal mehr gebaut wurde 1954. Die Hälfte dieser Wohnungen wurde von privaten Gesellschaften (ohne Baugenossenschaften) gebaut. 870 Wohnungen gehen auf das Konto der Baugenossenschaften. Diese entstanden aber oft auf den Arealen alter Siedlungen, die komplett ersetzt wurden.

25 Prozent aller Neubauwohnungen auf Stadtgebiet sind in den letzten drei Jahren in Altstetten und Albisrieden gebaut worden. Im Kreis 4 wurde hingegen im Jahr 2018 keine einzige neue Wohnung gebaut.

Die drei grössten Neubauprojekte, die 2018 fertiggestellt wurden, entstanden alle auf ehemaligen Industriearealen. Dabei handelt sich um das Vulcano beim Bahnhof Altstetten, das überbaute Labitzke-Areal und das Student*innenwohnheim in der Binz.

Das waren viele Zahlen und Fakten. Weiter vertiefen kannst du dich auf der Seite der Statistik Zürich. Oder du kommst an unsere Anlässe im Rahmen unseres Fokusmonats «Wohnen» oder schaust die Veranstaltungen live aus deinem Bett. Wir streamen die meisten zu dir nach Hause.

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